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陳泰源/買房有「履約保證」就萬無一失?信託價金連銀行也被騙

文/房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

由於各家媒體的長年報導,多數消費者早已被教育「買房一定要做履約保證」才安心,而所謂的「履約保證」,其實就是一個獨立的第三方專戶,讓買家把購屋款匯入,等到過戶手續辦妥後,再於交屋時「一手交錢,一手交屋」的概念,對交易安全來說,算是很有保障。

只是,有了履約保證機制,買房流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,另外還有一種叫作「價金信託」,這兩者間又有何不同?

履約保證漏洞 代書動手腳 挪用款項

2018年1月有一則訴訟新聞,根據原告表示,勤德股份有限公司於2015年6月,就新竹縣湖口鄉一件總價5億多元的土地買賣,委託某建築經理有限公司辦理履約保證(建築經理公司簡稱建經公司,是辦理履約保證的公司),並於2016年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知,在進行交款的過程中,該建經公司委託的毛姓代書,以「要繳1.3億元土地增值稅」為由(實際上稅款僅3千多萬元),向建經公司申請款項,而該建經公司不知是何緣故,在未查證清楚的情況下,竟然就將客戶的錢撥付給了代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向該建經求償。

▼土地買賣的履約保證也可能出事。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

價金信託漏洞 合約書作假 銀行也被騙

再來看看另一則新聞,2018年7月,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等,至少13人被害,不法獲利超過2億元。

檢方查出,陳嫌以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書出面說服屋主捨棄履約保證,改採用國泰世華銀行的價金信託,並在買賣合約書內容做手腳,騙走賣家的房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

履約保證、價金信託的差別

看完上述2個案例之後,你是否發現,無論是履約保證還是價金信託,只要遇上「黑心代書」,其實都有漏洞可鑽。究竟哪種制度比較好?且讓我試著持平、盡可能客觀地為你講解。

差別① 匯款帳戶

履約保證:由四方成立契約書,委託人是建經公司,受託人是銀行,買賣雙方是被保證人;買家的錢,匯入的是建經公司的價金信託帳戶裡。

價金信託:單純扮演「管理價金」角色,買賣雙方是直接委託人,錢匯入「銀行設立、買賣雙方共同聯名」的信託專戶。

簡言之,履約保證有建經公司的存在;而價金信託沒有建經公司的角色。

▼履約保證的受託人是銀行,買賣雙方為被保證人。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

差別② 便利性

履約保證:因為錢存入的是建經公司「預開」的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下,就能立即給帳號。

價金信託:銀行專員在簽約當下,協助買賣雙方申請專戶,因此帳戶通常需隔一個時段才能提供,也就是說,最快上午簽約、下午給帳號。

差別③ 撥款效率(撥款文件事先準備好的前提下)

履約保證:代書通知建經公司完成交屋,建經公司再通知銀行撥款。

價金信託:代書通知銀行,銀行與買賣雙方確認已完成交屋後再撥款。

看起來,履保多了一道程序,但實則不過是一通電話而已,其實差不多。

▼履約保證與價金信託的便利性及撥款效率略有差異。(示意圖/pixabay

差別④ 簽約形式

履約保證:建經公司不會派專員到簽約現場,都由代書直接處理,因此,倘若出現黑心代書,風險指數立馬飆高。

價金信託:由於銀行規定,一定要確認是買賣雙方「本人親簽」,因此會派行員到現場,換句話說,除了買賣雙方、房仲、代書以外,還會再多一方,也就是銀行行員的見證。

差別⑤ 買賣契約書

履約保證:由建經公司提供制式的版本,契約書的條文採 統一格式,較難做手腳。

價金信託:銀行並沒有買賣契約書,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的契約書來進行簽約;因此,倘若出現黑心代書,容易有漏洞。

▼履保與價金信託的簽約行事也不盡相同。(示意圖/pexels

差別⑥ 代書代繳稅方式

履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到「代書指定的」帳戶,通常是代書事務所或代書個人的帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書「黑化」,漏洞便出現。

但自從安新建經的案例發生後,建經公司從此改了規定:一旦稅金超過50萬元,會改出款到最近的銀行分行,請代書臨櫃繳納,不再匯入代書所指定的帳戶;白話文就是,黑心代書若要捲款,現在頂多只能偷走49萬9,999元。

價金信託:代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或出款到代書指定的分行窗口繳稅;換言之,代書只能憑藉稅單,到距離事務所最近的銀行臨櫃繳稅,代書全程碰不到錢。

差別⑦ 收取費用

履約保證:通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。因為履約保證結案後,房仲公司店東通常還有建經公司給的回扣可領,成本較高。

價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」,費用會比較便宜,通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少比履約保證便宜一半以上。

▼兩者的收取費用有別。(示意圖/unsplash

差別⑧ 糾紛處理

履約保證:建經公司能提供主動調解的服務,遇買家延遲不匯款,建經公司可代替賣方提供法律行動,例如寄存證信函;若雙方之後談妥,並且在判決前取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。可謂靈活多一點、主動多一些。

這邊要強調的是,履約保證提供的並非「保證」,而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為什麼有立委提出應該把履約保證的「保證」二字刪除,並正名為「價金託管」,以避免民眾被誤導的原因。

價金信託:銀行單純管理價金,發生糾紛時亦不介入,買賣雙方自行處理;若能私下商議解決最好,若進行訴訟,銀行就得等法院定讞之後,再依照判決結果執行價金的去向。

買賣房該這樣做! 採雙代書制 資金安全更有保障

無論是履約保證還是價金信託,概念都是把錢放在第三方帳戶保管,但萬一出事了,兩者差別就會出現。再回頭細讀上述2 個案例,注意到了沒?履約保證只要遇上黑心代書即有漏洞可鑽;但若是價金信託,除非買家亦是共犯,才會有機可趁。

再試問,銀行跟建經公司,誰資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較可能私下挪用客戶資金?把錢存進建經公司帳戶的履約保證,以及把錢存進銀行裡的價金信託,到底哪個讓人比較安心?我想答案呼之欲出。

當然你還是可以視情況,看要不要接受建經公司的服務(如果仲介公司能讓你選擇的話);假設該筆交易的金額不大且案件單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也都認識又長期配合,基本上就可以選擇比較省錢的價金信託。

話說回來,既然2 種制度皆有漏洞可鑽,採用「雙代書制」最有安全感!也就是說,找你信任的代書陪同,與負責簽約的代書一起審視契約書及商議交易流程,多花一筆費用,更萬無一失。

 

●以上言論不代表EBC地產王立場

●本文摘自/《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》/陳泰源/金尉股份有限公司

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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