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買預售屋最怕遇到爛尾樓，如何挑選有保障的建商，成為買房一大關鍵，同時具有不動產經紀人、證券分析師證照，也在房地產與金融業打滾20年的「阿宅-雙碩士地產顧問」，則對此提出3大判別方向。
阿宅指出，買房子的時候選擇上市櫃建商，照理來說相對有保障，但是公司規模大，實收資本高，也無法保證絕對不出問題，以前陣子中國超大開發商碧櫃園的財務危機作例子，碧桂園出問題，起因於政府打房以及斷銀根，當公司營收持續下降，外部再融資也借不到錢，導致現金流出現問題，不管公司再大，一樣面臨倒閉危機。
阿宅進一步解釋，營建業的產業特性，就是一個負債比例很高的行業，在開始販售房子之前，就必須先購入土地、營建原料，因此要先和銀行辦理貸款，等到房子銷售、現金入帳後，才有辦法還款。
因此建商出現問題，大多是出在資金流動性，就算規模再大，資金沒有及時到位，該付的錢付不出來，恐怕會引發危機，也就是所謂的黑字倒閉，「就是手上已經蓋好的房子還能賺錢，但是因為資金週轉不靈而倒閉」。
▼專家分析上市櫃建商代表性財務指標。（示意圖／pixabay）
阿宅提到，其實只要簡單的3個財報指標，就能初步判斷上市櫃建商是不是穩健，而這些資訊，其實用Google就查的到，一目了然，不用擔心還要自己算、搞到頭昏眼花。
計算公式為稅前息前純益／利息支出，表示一家公司支付利息能力。就像碧桂園的例子，如果連利息都還不出來，就是債務違約。倍數愈大，代表企業支付利息費用的能力愈強，一般期望要大於2倍。
負債比率就是負債總額佔總資產的比率。負債比不宜太高，越高代表公司要付的利息越多，也承擔越大的財務風險。建商的負債比會比一般產業高，但如果高於70％，可能就要多留意營運狀況及負債結構。
在負債結構中，還要進一步看負債的種類，其中的「合約負債」就不用太擔心。「合約負債」指的是，當建商收到消費者訂金，房子蓋完之後要拿房子還給消費者，這種負債就叫合約負債，越高反而代表預售屋銷售的情況越好。
營業現金流量是公司靠本業實際賺到的現金，不包含應收帳款這些沒真正收到的錢，它才是公司真正收到口袋的現金。雖然建商的營業周期較長，只有建案完工交屋時才能認列營收，但如果長期持續出現負值，景氣反轉或遇到打房，就容易周轉不靈，有資金斷鍊或倒債的疑慮。
▼可從建商的財務槓桿嗅出端倪。（示意圖／pixabay）
另一方面，網友也好奇，建案的施工品質該如何把關？阿宅則建議，施工品質先看建商，再看營造廠，並且參考第三方認證。仔細來說，建商就像專案經理，負責蓋房子的流程協調整合不同廠商，一個認真的專案經理會跟緊每個流程，讓每個螺絲都不會鬆掉，選對建商，案子通常不會太差。
營造廠可以透過查建築工程履歷以及司法院判決，了解過去興建的實績是不是夠豐富，還有是不是有施工品質相關訴訟。如果建案有取得第三方認證的建築標章，也是一個判斷的標準。
（封面示意圖／pixabay）
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