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鄭文在/繼承土地後多做這件事 較優稅制沒了…恐被課2百萬稅金

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

2016年取得的不動產再出售時,必須適用新制房地合一稅,取得成本愈低,獲利愈多,課稅愈高,所以只能以持有期間愈久讓稅率愈低,或是以自用稅率、重購退稅等方式,達成節稅的效果。

但是,繼承取得的不動產因為是法律事實,如果被繼承人是2016年以前取得,繼承人再出售則可以主張適用舊制,課徵房屋交易所得稅。不過,繼承後再繼承,或是繼承後再贈與,就必須適用新制房地合一稅了。

個案的土地是父親2016年以前取得,父親往生後由兄弟2人繼承取得,很快的完成了繼承登記,後來兄弟間對於土地的分配不公平,於是談妥後將其中2筆土地互換,因為沒有價金的支付,所以就以贈與的方式完成了土地所有權登記。

繼承土地可適用舊制 再登記改認定新制

日前,哥哥因為資金需要,擬將該筆土地出售,才發現大事不妙!因為,第二次兄弟間土地互換所辦理的贈與登記,造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅,而且取得成本是當時辦理贈與時的公告現值,如果出售成功,大約要繳納近200萬元的房地合一稅,讓賣方打退堂鼓,不敢出售。

▼兄弟繼承後再以贈與方式戶換登記,就無法適用舊制。(示意圖/取自Pexels)

該如何克服這個窘境?依照《民法》第 1151 條:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」如果兄弟姐妹沒有共識,或許可以先以公同共有辦理登記,等確認無誤後再辦理協議分割或是共有型態變更。而不是先草率的任意分配,再來做事後的調整,如此一來,沒有房地合一稅的不動產,出售時將自動升等為房地合一稅的「貴賓」。

以買賣代替贈與 出售省下龐大稅金

如果真的已經分配完成,彼此間繼承的財產要辦理互換時,請參考以買賣方式將買賣價格接近市價,因為公告現值約只有市價的1/3,他日再辦理時,差額2/3會轉換成獲利,如果持有期間未滿2年,將被課徵45%的房地合一稅,這就是近200萬元的來源。

假設,後來的取得是以市價的方式辦理買賣登記,因為獲利是0元,課徵45%的房地合一稅也是0元,偏偏千金難買早知道,切記!要取得繼承登記的不動產,一定要謀定而後動,才不會繳納巨額房地合一稅。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)



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