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防房市甩尾上升?他揭央行突襲升息心態 恐致3不利影響

央行昨(21)日以「千山我獨行」方式宣布升息半碼,在國際紛走降息趨勢下相當意外,房市趨勢專家認為,突然升息的理由為抗通膨、抑游資、降溫股市及防範房市甩尾上升,一方面想抑制蠢蠢欲動的通膨,另一方面防止股市房市過熱,對處於高檔的房市將產生3大不利影響。

央行會無預警宣布升息半碼,吉家網不動產董事長李同榮直言,「內容不大簡單」,原因之一是防範通膨再起,2023年全年CPI上漲2.5%,創近15年來次高,雖然主計處預估2024會下降至2%以下,但4、5月電費喊漲,且民間感受民生用品通膨的壓力爆表,央行不得不先出手升息。

另外是為抑制游資氾濫,從資金動能M1B減M2觀察,M1B(通貨淨額+支票存款+活期存款+活期儲蓄存款)減去M2(M1B+準備貨幣如定期存款、郵政儲金及外匯存款)的季增率開始上升,顯示市場游資逐漸增加,不得不防止游資泛濫成災。

近日股市發燒、站上2萬點新高,高股息ETF募股基金火爆也造成民眾瘋狂搶購,李同榮指出,由於資金熱潮湧出,有超熱的隱憂,因此升息來抑制股市發燒。再者房市在去年底因新青安優貸刺激買氣,游資氾濫、通膨壓力上升,讓購屋保值新太大增,判斷央行也擔心降溫中的房市有甩尾再漲的可能性。

▼市場游資多,帶動股市房市熱。(圖/東森新聞資料照)

李同榮表示,在上述四大顧慮之下,央行搶先在電價調升前,象徵性升息半碼,除了宣示抑制游資泛濫的決心,一方面抑制通膨上升,另一方面也冷卻過熱的股市與蠢蠢欲動的房市,可謂一石二鳥。

一不利:首購族增負擔 影響剛需市場信心

雖然升息半碼對房市影響有限,但李同榮認為時致上仍產生三大不利影響,首先是首購族負擔增加,以升息半碼來試算,貸款一千萬元、30 年期、本息攤還利率2.06%,每年增加負擔約7500元,雖然金額不高,但若從這兩年來持續升息共6次高達三碼半(0.875%),每年合計增加房貸約4.5萬元,「對一般家庭明顯有感,首購者的負擔溫水煮青蛙、漸進式增加」。

而且市場預期降息的利多訊息不但沒有出現,而且還不降反升,李同榮表示,本來對房市預期樂觀態度的族群,就轉變為失望性觀望買盤,也會抑制過熱的市場買氣,影響剛需市場的購屋信心。

▼利息不降反升,讓原對房市樂觀的首購族轉為失望性觀望買盤。(圖/東森財經新聞張琬聆攝)

二不利:房東轉嫁成本 租金高漲打擊年輕人

第二不利影響則在租賃市場,依據今年1月主計總處統計,租金指數高達105.19,已經連續30個月上漲,並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高,李同榮指出,若利率再往上升,房東的持有成本增加,就會帶來轉嫁效應,租金持續高漲,對年輕人又是一大打擊。

三不利:壽險業投報率限制 降低商用產品購買欲

第三影響試商辦、廠辦市場投資意願降低,由於此類交易主力為人壽保險公司的不動產投資部門,受金管規定最低投報率門檻,目前已拉升到2.845%,如今再升半碼,最低投報門檻又提高到2.97%,合計兩年最低門檻的漲幅達42%之多,投資條件更加受限,將降低壽險業者對商辦與廠辦的投資意願。

因此李同榮呼籲政府應重視整體產業的正常發展,在非常時期針對壽險公司投資收益型不動產投報率門檻,降低至2.5%以下,以利產業投資業務正常發展。他更強調,央行升息宣示意味濃厚,帶有警示市場不宜過熱的意味,將對股市與房市間接產生抑制作用,但也會是兩面刃,在抑制通膨之下恐傷及經濟。

(封面示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)

 

 



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