樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

胡偉良/房價50萬想比照100萬!雙北一堆老房子 不都更關鍵曝光

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀,與落後國家相比更是毫不遜色,這些情景大家看在眼裡,卻都視若無睹,彷彿與自己完全無關。

先說政府官員和一些學者,完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況,活在柏拉圖的理想國度中,似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們,但可能也因為他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。也難怪有人要說,「只能等地震來幫忙推動都更」。但到時耗費的資源恐怕會遠遠超過大家的想像。

政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告,但卻都輕忽了下列基本事實:

▼官員學者漠視老舊住宅現況,往往等到浩劫來臨才驚動。(圖/東森新聞資料照)

1.《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況

當前都更條例的遊戲規則,是將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償,該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利,引起圖利建商的批評,但在房價下修時則將使實施者不僅沒有利益,反而將因房價下跌而遭受損失。這也是2015年起房價下修之後,都更案件開始掛蛋的主因,一些已核定通過的都更案例都已因此停擺,直到前兩年房價漲之後,危老都更改建再成顯學。

目前政府大力壓抑房價,但營建成本卻「持續不斷的在攀升」,不久之後是否歷史重演,尚難預估。

2. 不落實的培訓、獎勵計畫

地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員,結果幾乎是成效不彰 ,更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會,政府還給予經費的補助和獎勵,結果為了爭取金錢獎勵,這些推動人員往往給住戶畫了大餅,改建委員會成立之後,卻因為餅畫的太大而使實施者退避三舍,以致難以落實,並從而抹殺了後繼執行的可能。

▼政府推動都更卻成效不彰。(示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)

3. 屋項加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實

屋項加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例,這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積,甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限(50%),也突顯政府完全昧於現狀,刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。

當前改建給的容積獎勵上限,都有法定容積200%的天花板上限,一般4、5層樓的改建,或許還夠,但對住宅區7樓以上的建築,現成的容積(原容)即已接近2倍的上限,改建後分回的容積大幅縮水,不給足夠的容積獎勵,卻期盼老屋改建成功只是突顯政策的不符實際。但是這些危險的大樓(7樓以上的建築)卻正是造成重大災損的主要破口

4. 台北市的住宅區現行容積率不利於改建

台北市絕大多數的住宅區(住三)容積率只有225%,比相鄰的新北市住宅區容積率300%要低了33%,難道是因為台北市的公共設施水準(設定容積率的基準)不如新北市?這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因,依這樣的容積率再加上限縮的容積獎勵,想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。

5. 都更的過度、不當渲染和報導,造成民眾的錯誤認知

對都更好康的過度渲染,使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知,像住宅區的住戶想比照商業區,房價50萬元的想比照房價100萬元的,4、5層公寓想比照2、3層樓的換回條件,加上民眾普遍的貪婪(不想吃虧卻又想占便宜)、不勞而獲(等待天下掉下來禮物,期待藉由改建翻身致富)的心態,這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。

▼屋主普遍不勞而獲的心態也妨礙老屋改建的推動。(示意圖/東森財經新聞張琬聆攝)

6. 民意代表的關說

再從現實的場景來看,公寓的空地總是被一樓的屋主佔用,做為停車空間、額外居室或私人庭院;而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了「頂樓加建」做為自用或出租使用;這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利,而在改建之後這些權利都將面臨喪失的現實,想想有多少住戶會樂意配合改建?而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆,卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。

7. 貪婪的釘子戶

有極少數的釘子戶(但幾乎每個改建基地都有)把參與改建當成一生難得的致富機會,有些更擅長藉著不同意戶的關鍵地位,做無度的需索,我們也看了不少敲詐成功的案例,這些案例透過媒體渲染巍然成風。

不過現在社會氛圍已經轉變,以弱勢姿態需索自身鉅額利益的態樣逐漸被人看破了手腳,不再被社會所支持,甚至從改建中被孤立了出來,縱然到了後面想改變主意加入改建,卻已錯失了時機,成為巍巍大樓旁的殘破建築,價值俱失。

8 .都更的審議流程太過冗長

都更的審議光是跑流程就要耗時兩年以上,再加上審議過程可能碰到的點點滴滴,往往要耗掉5年以上的光陰,若再加上拆遷改建,從開始到完工交屋入住耗費十年是家常便飯,人生有多少十年,當前的時代凡事都在變,十年的變化更是驚天動地,太長的時間等待也足以讓人放棄了改變的念頭,得過且過。

有必要耗費那麼長的審議時間嗎?我完全不認同。

現任台北市副市長李四川的一句話說的最貼切,「這個時候,居住安全真的比居住正義更重要」。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/東森財經新聞 張琬聆攝)



【往下看更多】
北市新案「49萬即簽約」 建商:上班族少出國就能買
背房貸40年壓力大?網曝一關鍵反笑:有爽感
繼承者們快出來!上千億元不動產未辦理 專家:恐遭法拍

相關文章