對於每一家銀行來說，申辦房貸的流程都是固定的，主要得經過以下6個步驟。熟悉這段流程，才能清楚知道每個階段該做什麼。

步驟1【提出房貸申請】：選定最適合自己的房貸類型

前篇介紹了6大類房貸，你可以根據家庭資金狀況和財務規劃，選擇最適合自己的方式。在與房仲業者簽訂買賣契約前，最好先詢問代書大約可貸到多少額度，並轉達個人的需求；和房仲業者簽約後，其代書會替你聯繫銀行並提出申請表，期間還會提醒你該準備哪些文件備查。

步驟2【房屋鑑價】：根據房屋位置和狀況評定

銀行收到房貸的申辦文件後，會針對房屋座落位置、屋齡、坪數、生活機能、學區優劣等種種條件，詳細閱覽不動產資料，並交由專業人士進行鑑價，以便推算可以貸出多少額度。如果鑑算出來的價值遠低於預期，不妨邀請對方再度前來實地勘察房屋，可針對包括裝潢、頂加等，另行評估，舉例來說，都會裡的中古公寓，屋齡多數在25年以上，頂多只能貸到七成；如果屋齡超過40年，往往貸不到五成。

步驟3【貸款人背景審核】：65歲以上無業，銀行可能緊縮貸款條件

不動產鑑價完成之後，銀行會針對貸款人的年齡、性別、工作、婚姻、信用記錄、還款能力等條件，審慎客觀評估，以決定要核准或駁回貸款申請。鑑價和徵信是銀行必做的兩個步驟，唯有如此才能做到風險控管。等審核步驟完成後，銀行會提出意見和核貸條件，並通知貸款人或代書。如果未通過審核，銀行也會告知申請人婉拒的理由。銀行端對於年紀較大的購屋人，如果沒有相當的財力證明，貸款條往往較差，不只成數低，年限也短，申請失敗的機率也會大增。

步驟4 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續

當銀行核准房貸申請，同意把錢借給貸款人，雙方必須簽訂借貸契約，這個動作稱為對保。對保當天，貸款人和保證人必須親赴銀行，銀行會幫貸款人辦理開戶手續，將來銀行撥款就會把錢存入這個帳戶，貸款人每月繳款也需透過這個戶頭。

步驟5 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍

介於完成對保之後、銀行撥款之前，必須先經過抵押權設定這一關。銀行為了保障自身權益，通常會將抵押權設定為貸款金額的1.2倍，換言之，如果貸款500萬，抵押權設定就會是600萬。如果前屋主有貸款，就需要確認原銀行的帳號、貸款餘額等資料，由銀行撥款同時代償。

步驟6 銀行撥款：需先辦好火險與地震險（中標）

抵押權設定後，銀行會確認貸款人是否幫房子投保火險和地震險，確定辦理妥當後，才會進行撥款。火險和地震險的費用須由貸款人自行負擔，且會要求不斷續保，直到貸款清償完全為止。

專家小提醒

Q：保証人的財力，會影響貸款嗎？

什麼樣的情況下還需要保証人？讓銀行願意賣出「高成數」的關鍵是什麼？

現行銀行法規中有規定，只要擔保物足額，就不得再要求借款人提供保証人，舉例來說，如果向銀行借房屋貸款1000萬，但該房屋本身價值達1200萬，房屋價值高於貸款金額，就不能要求保証人。換句話說，貸款最重物的應該是擔保物（房屋）本身，其它不過是附加而已。目前，保証人往往是出現在某些特定的貸款行為，例如某人想要向銀行借房貸，房子在妻子名下，但只有身為公務員的先生符合申請優惠貸款的身分，這時候貸款就以先生為借款人，名下有房子的太太為保証人。而在此種情況之下，擔保物條件愈好，加上保証人的一方條件優越，在貸款上自然就會有比較多的空間。