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「在央行919第七波打房前，其實房市早已降溫」，房市趨勢專家李同榮今（28）日從第3季成屋房價表現結果如此強調。吉家網公布七大都會區第3季成屋房市季報，意外發現南北強弱翻轉，呈現北部抗跌微漲、中南部率先轉空小跌，預計第4季將全面轉空，明年第1季房價明顯鬆動，要到2026年才止跌，跌幅則依區域及個案有-6~-17%的落差。
吉家網發布今年第3季房市季報，房價漲跌表現依次為桃園新竹小漲+3.19%、台北市微漲+1.52%、新北市微漲+1.23%，高雄市微跌-0.07%、台中市微跌-0.38%、台南市澱後微跌-0. 89%，七都平均微漲+0.97%，幾乎是平盤的止漲現象。
▼第3季房價由中南部開始領跌。（圖／吉家網）
吉家網企研處處長莊文樹分析，中南部在年度同期比較仍處領漲的態勢，但在第3季的季度表現卻意外轉變成領跌的跡象，數據顯示台中、台南、高雄轉弱，而北部稍具抗跌處於微漲狀態。
吉家網董事長李同榮分析，第六循環多頭走勢呈現三大特色，就是「南北翻轉、蛋白翻身、高價翻盤」，持續南強北弱的形態，因此台中、台南一直處於領漲態勢，不過近年來走到房市末升段，反而呈現北部地區桃園、雙北走強態勢。
尤其在今年第3季交易量與漲勢全面收斂的情況下，李同榮觀察，這波漲幅最高超過一倍的台南、台中卻率先領跌，印證之前第二季預測「北部較抗跌，中南部房價會率先鬆動」，也是他一直所強調的，「在央行919第七波打房前，其實房市早已降溫」。
▼第3季季漲幅前20名行政區。（圖／吉家網）
進一步觀察七大都會區季房價漲幅與年房價漲幅前3名行政區，季漲幅依次為台北市大同區+11.5%、新北市樹林區+11.09%、高雄市新興區+10.86%；年漲幅依次為台中市沙鹿區34.17%、高雄新興區30.49%、高雄鼓山區22.99%。
李同榮指出，在第3季七大都會區的行政區漲勢上，漲幅前20名有11名位於北部地區，超過一半以上，且諸多是補漲的凹陷區，這也是末升段房價漲不動時的特有現象。
▼第3季年漲幅前20名行政區。（圖／吉家網）
李同榮直指第3季房價進入止漲量縮的反轉前跡象明顯，也因房市交易量進入急凍階段，進一步預測第4季將由台中、台南領跌全面轉空，第六循環近7年多頭行情也將終止於第4季，明年第1季開始進入房價明顯鬆動的空頭初跌階段，明年下半年進入主跌段，2026年上半年末跌段，房市才會止跌。
不過李同榮強調，這波房市空頭將如央行預期軟著陸，跌勢不會太久，跌幅也不會太深，成屋市場北部地區跌幅約6~10%，中南部跌幅10~13%，預售市場跌幅12~17%，跌幅深淺會依區域與個案表現而論。
▼李同榮預估今年第4季全面轉空，到2026年上半年才止跌。（圖／吉家網）
如今房市走空的環境下，李同榮也建議購屋者依循「3高2多」的原則擇優而入，分別是高科技園區周邊、高鐵軌道商圈成熟區、高成熟商圈新興重劃商圈以及家戶數增多地區、人口淨流入增多地區。
至於大家關注的央行會不會祭出第八波打房？李同榮認為「不可能也不必要」，因為央行總裁楊金龍已暗示再打房的三大前提，分別是房價續漲，交易動能不減反增、房貸不動產集中度居高不下、購屋信心持續增強，而央行自認已達到排除上述三項因素的目的，且目前房價確實走弱，除非央行要令房市硬著陸，否則第八波打房幾乎不大可能出現。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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