實價登錄也騙人？銀行鑑價2300萬、屋主開2680萬　內行曝：價差過大是泡沫警訊

實價登錄也騙人？銀行鑑價2300萬、屋主開2680萬　內行曝：價差過大是泡沫警訊

【M傳媒房產中心／專題報導】

近來房市交易案例中，銀行鑒價與屋主開價差距過大的情況屢見不鮮。就有一名網友在論壇上分享，自己看中的房屋，三間銀行給出的鑒價都落在2100至2300萬元之間，但屋主卻開出高達2680萬元的售價。當仲介勸說「銀行鑒價本來就低」，試圖說服買方接受加價時，讓不少人心中產生疑問：究竟該如何評估合理的出價？

銀行鑒價與屋主開價落差是長期存在現象。

銀行的鑒價通常以保守、穩健為原則，目的在於降低貸款風險，因此鑒價金額往往比市場成交價低。而屋主的開價，則受到市場行情、心理預期、甚至個人資金需求影響，常常會拉到一個「想賣的價」，不一定是「能成交的價」。

用最新實價登錄案例拉高行情

尤其在疫情期間，不少區域房價短時間內飆升，導致部分屋主與仲介將近期成交紀錄當作定價依據。然而，這樣的「疊價邏輯」並非絕對合理，因為市場漲幅過快，未必反映長期價值，買方若盲目接受，很可能背負過高的房貸壓力。

專家建議，買方在出價時應同時參考三個方向。

第一是銀行鑒價，因為它直接影響貸款成數與自備款多寡，是一條「硬線」。

第二是實價登錄，不只看最新案例，更要拉長觀察週期，避免短期波動影響判斷。

第三則是區域供需狀況，例如同社區是否有待售物件、成交速度快慢等，都能提供價格談判的依據。

拉回中間點出價。

例如銀行鑒價在2100至2300萬元之間，而屋主喊到2680萬元，買方完全可以從2300萬附近出價，並視談判情況逐步調整。若屋主堅持高價，買方不妨冷靜觀察，畢竟一個願賣、一個願買，成交才會發生。

屋主希望「賣得高」，買方則想「買得值」

而銀行則扮演著風險守門員的角色。當價格出現落差時，理性分析比盲目追價更重要。對於買方而言，設定好自己的財務安全線，堅持「買得起、還得了」的原則，才是穿越波動市場的不二法門。

銀行鑒價、屋主開價與仲介話術，構成房市常見的三角拉鋸。

買方該做的，不是被單一聲音牽著走，而是找到一個兼顧市場行情與自身承擔能力的平衡點。畢竟房子是用來住、用來安身立命的資產，不是用來「被行情綁架」的數字遊戲。理性判斷，才能在這場價格角力中站穩腳步。