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為何現在許多年輕人買房，寧願選電梯大樓也不買老公寓？（資料照／洪煜勛攝）
根據台北市地政局統計，從2012年到2025年這13年間，台北市公寓房價幾乎原地踏步。2012年8月標準住宅平均單價為每坪42.68萬元，到了2025年6月僅微漲至48.50萬元，累計漲幅僅13.6％，甚至低於同期通膨率的15.6％。換言之，公寓在實質購買力上「不漲反跌」。
反觀大樓市場，同期標準住宅單價從48.95萬元一路上升至81.09萬元，漲幅高達65.7％；而15坪以下的小宅價格也上漲54.7％，漲勢遠勝於公寓。這樣的對比揭示了市場結構性轉變：老公寓的價值不再穩固，甚至正被新屋與小宅市場邊緣化。
公寓價格長期停滯，背後有三大主因。
多數公寓屋齡已逾30年，設備老舊、格局落後、隔音差、公共安全不足。沒有電梯、不便代收包裹、缺乏垃圾集中區與管理委員會，讓居住品質明顯落後於大樓。年輕族群與新婚家庭對生活便利性要求提高，自然不再願意選擇公寓，市場需求逐年下滑。
理論上，公寓具備土地持分高、重建潛力大的優勢，但實際上能成功改建的比例極低。台北市每年核准的都更案件雖逐年增加，但相對於數十萬戶老公寓而言，成功率仍屬鳳毛麟角。從整合、送件、審議到開工動工，少則五年、多則十年，過程中一戶不同意都可能卡關。市場對「可都更」的期待逐漸轉為「不確定能否都更」的保守認知，進而拉低公寓市場評價。
當周邊大樓陸續更新、街廓景觀翻新、公共設施提升，未改建的老公寓就會顯得突兀、老舊、價值感下滑。從房地產評價角度看，這就是典型的「負面外溢效應」：鄰地升級，自己反而貶值。
儘管如此，公寓仍有其不可取代的優勢。最大特色是「實坪大、室內使用面積高」。相同總價下，公寓往往能多出約30％的實際使用空間，三房格局可輕易隔出書房或客房，居住空間高於坪效偏低的大樓。
此外，公寓的土地持分相對較高，若位於精華地段，一旦遇上都更或危老改建，價值翻倍並非幻想。近年台北市多起成功都更案顯示，地主分回的新屋價值動輒比舊屋高出一倍以上。例如同樣位於松江、民生東路、內湖舊社區的公寓，若進入重建程序，分回後的換算價值往往高出原價1.5至2倍。
但這樣的「潛在紅利」終究是少數幸運者才能享有的機會。對多數老公寓而言，若整合困難、產權分散、鄰里意見不一，重建的夢想就成了無期限的等待。
公寓最大的風險在於「時間的侵蝕」。當屋齡超過50年後，管線老化、結構鏽蝕、漏水、壁癌、耐震力不足等問題將急速惡化。對購屋者而言，這類房屋除了自住價值低、貸款成數低，未來修繕成本也高，投資報酬率相對下降。
再者，隨著政府逐步推動建築安全與防災標準，老公寓將面臨更嚴格的耐震與消防規範。若無法達標，不僅影響保險承保、銀行鑑價，更可能在市場交易中遭買方「折價」，加上政府對於不合規部分的持續開罰。
台北市的房價結構正在出現分化：新成屋、大樓維持高價盤整，而公寓卻在實質價格上逐年走弱。若以實質購買力衡量，老公寓的價值其實正在緩慢「通膨侵蝕」中流失。
從都市發展角度看，公寓不僅是個人居住問題，更是城市安全與機能更新的關鍵。台北市超過7成建築屋齡已逾30年，其中公寓占了相當比例。若這些老屋長期無法更新，不僅影響都市景觀與居住品質，更會拖累整體房市結構。
因此，未來的關鍵在於加速都更制度的簡化與整合機制的創新。政府可考慮導入「一站式都更平台」、「容積獎勵合理化」與「金融支援機制」等措施，讓地主與建商能更快整合。
對個別屋主而言，也應審慎評估自己公寓的區位條件、鄰里意願與整合難度。若能早一步推動更新，不僅能改善生活環境，更能守住資產價值。反之，一旦拖延過久、錯過更新時機，老公寓恐怕不只是「房價不漲」，而是進入長期貶值的下坡路。
雖然我是建商，但對我而言，房地產不只是生意，而是一種責任。
開發一個社區，不只是蓋房子，更是在塑造城市的未來樣貌。
因此，我期盼自己不只是評論市場的人，更是推動市場健康發展的一份子。
每一次的發聲，都是希望讓政策更務實、讓市場更理性，也讓居住這件事，能更貼近人們生活的本質。
文／胡偉良
責任編輯／林俐 （相關報導： 台灣房市正面臨系統性崩壞危機！胡偉良分析6大關鍵原因，難怪多數人都買不起房 ｜ 更多文章 ）原文出處：台北市30年老公寓佔7成，房價幾乎原地踏步！胡偉良曝3大關鍵原因，難怪年輕人都改買大樓
台北市松山區民生東路五段
電梯大廈 42.64坪
4268萬 每坪100.09萬
台北市松山區民生東路五段
電梯大廈 42.65坪
4268萬 每坪100.07萬
台北市大安區建國南路一段
電梯大廈 27.07坪
3168萬 每坪117.03萬
台北市大同區敦煌路
電梯大廈 49.32坪
3798萬 每坪97.14萬
台北市內湖區內湖路三段
電梯大廈 57.32坪
5295萬 每坪103.3萬
台北市中山區中山北路二段
電梯大廈 65.71坪
6500萬 每坪98.92萬
台北市內湖區星雲街
電梯大廈 49.02坪
3680萬 每坪75.07萬
台北市北投區光明路
電梯大廈 28.75坪
1980萬 每坪68.87萬
台北市松山區民生東路五段
華廈 33.6坪
3288萬 每坪97.87萬
台北市中山區林森北路
華廈 23.24坪
1890萬 每坪81.33萬
台北市萬華區環河南路二段
電梯大廈 49.5坪
4680萬 每坪94.55萬
台北市松山區民生東路五段
電梯大廈 46.58坪
4680萬 每坪100.47萬
台北市松山區富錦街
華廈 35.15坪
3165萬 每坪90.06萬
台北市北投區中和街
電梯大廈 30.44坪
1400萬
台北市內湖區內湖路二段
電梯大廈 46.08坪
2350萬
台北市中山區新生北路二段
電梯大廈 20.33坪
1998萬 每坪98.28萬
台北市大安區復興南路二段
電梯大廈 28.27坪
3299萬 每坪116.7萬
台北市松山區八德路四段
華廈 32.77坪
3380萬
台北市士林區承德路四段
華廈 49.98坪
4230萬 每坪103.11萬
台北市中山區長安東路一段
華廈 48.14坪
4620萬 每坪98.52萬
