台中房市 舊市區地段 經得起考驗

窒息?喘息?2016房市下一步

全台房市交易量持續探底，新案價格居高不下，市場處於窒息狀態。台中房市下一步怎麼走？本期《地產王》請各方專家來分析。

不動產交易量大幅縮減，台中房市焦點重回機能成熟的舊市區。

政策、經濟的不確定性，讓今年房地產交易量大幅下滑，當房市來到低檔，接著將何去何從？根據學者、建商、土開業者的分析，台中短期成交量將持續萎縮，發展重心自重劃區移回舊市區，但若長期來看，台中仍具備發展潛力。

房市交易量縮，新屋接待中心更願意讓利給客戶。陳恒芳攝

房市悶了1年，買方觀望的氣氛，可能還會延續到明年總統大選，房產業者莫不構思新的出路，一些建案雖然表定開價仍高高掛，但是卻給客人不少讓利空間，如買屋送家電、汽機車，而興富發建設則直接暗示：「公司的成屋案，只要有意願出價的，都會『很好談』！」

房價大跌機率低

不過有些民眾仍期待房價大跌，卓越開發地產協理鄧少雄直言：「不太可能。」他指出，20年前的跌勢，是基於當時8~9%的利率，當景氣一反轉，建商、投資客1年就撐不住，選擇斷頭降價殺出，「但現在利率低，加上財團的實力雄厚，價格難以調降。」已有建商選擇暫避鋒頭休息，大台中不動產公會理事長陳正哲不諱言：「未來推案量縮是必然趨勢。」

雖然多數建案買氣平平，但其實也有暢銷建案，如928檔期的「人文天璽」、「惠宇清朗」，位處於台中舊市區，已售出5~7成，顯示地段仍經得起考驗。台慶不動產台中水湳經貿加盟店總經理夏久盛說：「新重劃區土地容積低、價格貴，容移成本也比4年前多5倍，反觀舊市區容積高、機能佳、房子也好賣，有建商已回到舊市區找地。」


外圍重劃區推案不好賣，近期建商開始往機能成熟的舊市區找地。

精華區土地有限，學者認為應該從事生產活動、活化利用，而非放著等增值。

以稅制加以控管

房地價在這幾年大漲，導致買氣窒息，究竟台中房市該怎麼走，才有益於長遠發展？逢甲大學土地管理系主任陳建元認為，資金全球化的時代，資金流難以管制，只有以稅制加以控管，如房地合一稅，來建立合理的交易規則。

陳建元指出，最理想的狀況是讓土地公告現值等地方稅基回歸市價，如果房地交易稅、持有稅趨於合理，可抑制投機資金湧入，短期或許會得罪選民，不過也會有更多稅收來實現政見。不過，他仍樂觀的說：「台中市土地充足，實居人口也已超越高雄，其實比台北更具成長動能，經過這段陣痛期，長遠發展是相當看好的。」

【民眾意見】近市區 舊屋坪數實在

目前房價仍在高點，我總是勸小孩們務實一些，在鄰近市區、交通便捷的地方，買實坪大一點的公寓來住比較實在。

張小姐
51歲 家管 居住51年

現金為王 不必急買房

很多年輕人從事服務業，薪資有限，非常辛苦，整個結構都要調整。我認為現在是「現金為王」，不必急著買房。

吳小姐
63歲 退休 居住30年

【專家意見】建商 推案量縮是未來趨勢

房地合一稅制對自住客沒影響，但是建設公司不然。該稅制加上明年將上揚的土地公告現值、公告地價，建商的稅賦成本至少會增加10%，但現在的房子賣貴也沒人要，勢必要等土地成本降低，未來推案量縮已經是必然趨勢。

陳正哲
大台中不動產開發公會理事長

【仲介】建商買地鎖定舊市區

很多中小企業主仍喜歡把錢投入不動產，加上建商資金雄厚，房價可能要再僵持2年。現在建商買地非常保守，出價多低於行情，找地也偏好西、北、中區等機能成熟的舊市區，推案以1千多萬元的大樓為主，鎖定換屋型自住客。

鄧少雄
卓越開發地產協理

【學者】買方比較物件好時機

過去房市「利潤個人化、風險全民化」並不合理，房地合一屬於實價課稅，讓房子回歸「住」的需求，稅金全民共享，長遠來看有利於政府及大眾。趁房市蕭條，也是政府調整施政、建商調整體質、消費者比較物件的好時機。

陳建元
逢甲大學土地管理系主任

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