買房交屋才發現浴室白華！現況說明書寫無漏水 專家：賣方不能裝沒事，房仲也別只當傳話筒
M傳媒 房產中心
第一次買房，最怕的不是屋況舊，而是簽約時說沒問題，交屋前才發現問題。
近期有買方在臉書《買房知識家》社團發文求助，表示自己購買一戶屋齡約6年的電梯大樓，目前已進入交屋階段，卻在驗屋後發現兩間浴室牆面出現大量白華結晶。買方與房仲各自找抓漏師傅到場查看，均被告知可能是牆壁滲水與防水層失效所造成。
問題是，當初簽約時的房屋現況說明書，明確記載房屋無水痕、無壁癌，也無滲漏水情形。如今現場狀況與書面資料不符，買方要求屋主修繕或減少價金，卻遭賣方拒絕，甚至賣方仍堅稱房子沒有問題。
買方目前已請銀行暫緩撥款，並透過房仲協助申請第三方協調。
這類案件在中古屋交易中並不少見，尤其買方第一次買房，常把浴室髒污、磁磚泛白、牆面結晶當成「中古屋正常使用痕跡」，直到驗屋或抓漏師傅確認後，才知道可能涉及滲水、白華或防水層失效。
專家指出，這起爭議的關鍵不在於浴室有沒有不乾淨，而在於現況說明書是否與實際屋況相符。
房屋現況說明書不是參考資料而已。買賣雙方簽約時，現況說明書通常會成為契約文件的一部分，內容包括有無漏水、壁癌、水痕、增建、凶宅、管線問題等重要事項。若賣方在現況說明書中勾選「無滲漏水、無壁癌、無水痕」，但交屋前發現實際狀況可能不同，買方就有理由要求釐清瑕疵責任。
從民法角度來看，出賣人對於交付標的物，原則上負有瑕疵擔保責任。若房屋有減少價值、效用或不符合契約約定品質的瑕疵，買方可依情況主張減少價金、修繕費用，嚴重時甚至可能請求解除契約。不過，實務上若瑕疵金額相對有限，通常比較常見的處理方式，是價金減讓、修繕補償或尾款保留，而不是直接解約。
以這名買方案例來看，抓漏師傅評估，若要根治浴室滲水問題，可能必須打掉部分浴室牆面或淋浴區，重新施作防水層。買方曾提出兩間浴室淋浴區修繕費約15萬元的報價，也退一步願意折讓至10萬元，但賣方仍不願接受。
賣方仲介提出的方案，則是由仲介端吸收浴室表面鍍膜費用。但買方認為，鍍膜只是表面處理，若根源是防水層失效，短期看似改善，長期仍可能復發。
房產業者指出，這類爭議不能只看誰比較強硬，而要看處理方案是否能真正解決問題。若白華只是表面髒污，清潔或鍍膜或許可以改善；但若是長期滲水造成，單純表面鍍膜就可能只是把問題暫時蓋住，未必能處理根源。
因此，買方若遇到類似情況，
第一步，是把爭議證據化
包括現況說明書、照片、影片、抓漏師傅意見、修繕估價單、房仲與賣方往來紀錄，都應完整保存。後續協調時，才不會淪為「買方覺得有問題、賣方覺得沒問題」的口水戰。
第二步，把口頭協調改成書面通知
買方可透過房仲、代書、履保單位，正式通知賣方：房屋現況與現況說明書不符，要求賣方提出修繕、價金減讓或尾款保留方案。若只靠房仲轉述「屋主不同意」，問題很容易原地打轉。
第三步，善用尾款保留
若買賣雙方都不希望交易破局，可以討論從尾款中保留一定金額，例如10萬至15萬元，放在履約保證帳戶或第三方保管，待修繕完成、鑑定結果出爐或雙方達成協議後再處理。這比無限期暫緩撥款更安全，也比直接要求賣方立刻拿錢出來更有彈性。
不過，買方也要注意，暫緩撥款不能無限期拖延。若契約約定付款期限已到，買方仍須小心避免被賣方反咬違約。因此，較穩妥的做法，是同步書面說明暫緩原因，主張是因交屋前發現與契約文件不符的瑕疵，要求先釐清責任或以保留款方式完成交屋，而不是單方面拒絕付款。
此外，這類案件也不能只把房仲當成「傳話筒」。
房仲既然是交易居間人，買賣雙方已經走到交屋階段，若因現況說明書與實際屋況不符導致撥款暫緩、交易卡關，房仲公司其實可以更積極協調，而不是只回覆買方一句「屋主說金額達不成共識」。
實務上，爭議金額若落在10萬至15萬元，不一定要全部由屋主或買方單方面吸收。房仲可以協助提出折衷方案，例如由屋主/買方負擔一部分，仲介端酌減服務費一部分，共同作為修繕補貼或價金折讓，讓交易順利完成。
這不是說房仲一定有法律義務替屋主支付修繕費，而是從交易實務來看，房仲收取服務費，本來就不只是帶看與簽約，更包含協助處理交屋前後爭議。尤其買方已提出照片、抓漏師傅意見與修繕報價，現況說明書又載明無滲漏水、無壁癌，仲介端若只負責轉述賣方不處理，對解決問題幫助有限。
中古屋不是新屋，有使用痕跡很正常；但「使用痕跡」和「滲漏水瑕疵」是兩回事。
如果現況說明書寫無漏水、無壁癌、無水痕，交屋前卻發現浴室大量白華，買方當然有權要求釐清。賣方不能只用一句「我覺得沒問題」帶過，房仲也不能只當傳聲筒。必要時，屋主與買方負擔一部分，仲介端也酌減服務費一部分，大家共同把交易完成，才是務實解法。
