「震」撼教育：建物耐震評估、土壤液化資訊

這一次南部地震震出老屋安全課題，民眾買房成屋耐震度成首要考量重點。過去台北市補助不少老屋健檢，但大廈明知屋況不佳卻擔心房價下跌影響買賣交易，規避詳評及耐震補強。營建署擬與地政司及地方協商，除中央對住宅訂補助鼓勵且展開追蹤，非住宅強制立法自行評估外，考慮老屋買賣移轉，必須公開揭露耐震評估資訊，要求在定型化契約中強制揭露1。

所以說來，我們必須意識到社會大眾所關注之建物之耐震評估資訊，乃至於土壤液化資訊等等有沒有強制揭露在買賣定型化契約書，或房仲業者應提供的不動產說明書等重要交易契據裡？

一、建物耐震評估資訊之揭露

細讀『不動產說明書』修正規定壹，第二點成屋(土地上有建物)第3.、6.款應記載事項內容如次。

(ㄧ)、第二點成屋(土地上有建物)第6款各目建物瑕疵情形(室內瑕疵註明)。發生921地震後房屋時有裂縫、鋼筋裸露或危樓。相關臚列如下：

第4目有無違建或禁建情事？若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。
第5目目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是，應敘明危險等級。
第6目樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？
第7目房屋鋼筋有無裸露？若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度；房屋鋼筋若有裸露，也須敘明位置。

(二)、註明現況格局。

新版不動產說明書中，第二點成屋(土地上有建物)第3款，針對「建物型態與現況格局」，增列下列應註明事項：
第1目、建物型態，指建物現有型態。新增獨棟、連棟或雙併等。
第2目、現況格局，建物使用狀態。包括房間、廳、衛浴數，有無隔間。

二、土壤液化資訊

(一)、土壤液化，指土壤因地震的壓密作用，造成原本在深層土壤的水分被擠壓到表層，土壤顆粒間的有效應力下降為零，土壤失去剪應力強度，呈現如液態的狀況。當地表承受不住地下水的壓力時就會破裂2。土壤液化所引致的災害，容易造成大範圍的建築物下陷與傾斜及維生管線系統的損壞，甚少直接造成人命傷亡。105年2月6日台南強震不僅多棟建築物傾斜、倒塌，也震出民眾對於「土壤液化區」的擔憂。

(二)、據報載，105年3月13日前經濟部(中央地質調查所)將上網公開國內土壤液化潛勢區，民眾輸入自家住址，即可知道風險如何。未來公開土壤液化潛勢圖將區分為三級，顯示在設計地震（約5或6級震度）時的高、中、低土壤液化潛勢等級。未來除會上網公開各縣市土壤液化潛勢區調查圖外，查詢系統也將會套疊街廓圖臺及標示道路名稱。當然，公開的土壤液化潛勢區僅是表示發生機率的高低，高液化潛勢區的建築，仍宜透過地基及房屋健檢，瞭解安全性必要時採取補救措施3。

三、須揭露建物耐震評估、土壤液化資訊嗎

歷經921大地震、本次台南大樓倒倒塌效應，建物耐震評估資訊之揭露、成屋耐震度成為購屋首要考量重點。只是因為擔心房價下跌影響買賣交易，因而政府及有關單位一直規避詳評及耐震補強。社會大眾所關心的【建物耐震評估資訊】、土壤液化潛勢區，目前還不是『不動產說明書』及房屋買賣定型化契約之強制揭露項目。

目前房地交易強制記載事項，或調查的項目，充其量僅只有建物瑕疵情形(室內瑕疵註明)、違建或禁建(黃標紅標)、樑、柱、房屋鋼筋有無裸露等間接資訊；倘若老舊建物買賣的當事者很介意當前房屋耐震度、土壤液化潛勢資訊的話，建物耐震評估、土壤液化等資訊至多只能記載於不動產說明書之其他重要事項中。

 四、針對老舊建物交易應留心若干事

一、目前房屋交易安全機制上，針對老舊建物耐震能力、土壤液化等項目固不在不動產說明書、房屋買賣定型化契約應揭露記載事項範圍之列。從老舊建物安全及杜絕日後紛爭，房地交易買賣雙方、房仲業者宜列為其他重要事項及交易考量，保守做法宜據實查詢告知為妥。

二、南台灣強震震出了建物耐震及土壤液化的問題，針對資訊建置及揭露方面，老舊建物(約民國86年5月)應該儘速擬定檢測方案、並配合公開土壤液化潛勢圖；法制上，政府有關單位也要修訂法令要求強制揭露於買賣定型化契約書、不動產說明書等重要交易契據，方為預防房地交易紛爭之道。