《租賃住宅市場發展及管理條例》懶人包 房東、房客、包租代管業者一次看懂
M傳媒 綜合報導
《租賃住宅市場發展及管理條例》自2018年6月27日施行，是臺灣住宅租賃的重要專法，主要目的在保障租賃雙方權益、健全租屋市場，並建立包租、代管業者的管理制度。
截至2026年7月25日，全國法規資料庫所列現行條文最後修正日期仍為2023年2月8日。外界討論的三年租期保障、限制續約租金漲幅等內容，目前不能直接當成已經生效的法律。
哪些租屋關係適用？
這部條例原則上適用於「建築物出租供居住使用」的租賃關係。
但供休閒或旅遊使用、由政府或政府設立的專責機構經營、由合作社經營，以及租期未滿30日的住宅租賃，不適用本條例。店面、辦公室及倉庫等非住宅租賃，也不能直接套用全部規定。
包租和代管差在哪裡？
包租是業者先向房東承租住宅，再轉租給實際入住的房客。包租業者具有二房東身分，房東向包租業者收租，次承租人則向包租業者繳租。
代管則是房東直接與房客成立租賃關係，代管業者只是受房東委託，協助招租、收租、點交、修繕及處理租屋糾紛。
包租業與代管業都屬於租賃住宅服務業，必須以公司型態依法取得許可、完成公司登記、繳存營業保證金、設置管理人員、加入公會並領得登記證後，才能營業。
押金最多兩個月
住宅租賃押金不得超過兩個月租金總額。
租約結束後，房客返還房屋並清償欠租、費用及損害賠償責任，房東就應返還押金，或扣除應負擔的款項後，返還剩餘金額。
房東若要扣除修繕或清潔費，應保留點交紀錄、照片、帳單及修繕單據，不能沒有依據就沒收全部押金。
房東應維持房屋適合居住
房東應交付符合約定居住用途的住宅，並在租賃期間維持可居住狀態。簽約前，也要向房客說明由房東負責的修繕項目、範圍及聯絡方式。
如果屬於房東應負責的修繕，房客通知後，房東未在適當期限內處理，房客可自行修繕，再要求房東償還費用，或依法從租金中扣除。
但若損壞是房客故意、過失或不當使用造成，仍應由房客負責，不能只用「大修房東、小修房客」簡單判斷。
轉租一定要取得書面同意
承租人想把住宅全部或一部再租給別人，必須先取得原房東的書面同意。
簽訂轉租契約時，二房東還要向次承租人提供房東同意轉租的文件，並在契約中記載原租賃範圍、租期及原房東可以終止契約的事由。
轉租契約簽訂後30日內，二房東應以書面通知原房東。若是合法包租業者，還要通知轉租範圍、租賃期間及次承租人資訊。
哪些情況可以提前終止？
房客毀損住宅卻不修繕或賠償、積欠租金或費用達兩個月租額且經催告仍不繳，或未經房東書面同意擅自轉租，房東可以依法提前終止租約。
房東因上述事由終止，原則上應在終止前30日檢附事證並以書面通知；如果是因重新建築需要收回住宅，則應提前三個月通知。
房客若因疾病或意外需要長期療養、房屋不適合居住且房東經催告仍不修繕、房屋部分滅失難以繼續居住，或因第三人主張權利而無法使用，也可依法提前終止，原則上須提前30日書面通知。
退租不能省略點交
租約結束時，房東與房客應共同確認房屋、設備及鑰匙，完成點交。
一方不配合時，另一方必須先給予合理期限催告；經催告仍不到場，才視為完成點交。
房客留下的物品也不能立刻丟棄。房東應先催告取回，期限屆滿仍未領回，才可依法視為拋棄，處理費用可以從押金扣除。
包租業還有實價登錄義務
包租業與次承租人簽訂轉租契約後，應在30日內向地方政府申報轉租成交案件的實際資訊。
未依期限申報，或租金、面積申報不實，可處新臺幣1萬元以上5萬元以下罰鍰。一般自然人房東直接出租，則不等於一律適用這項包租業申報規定。
房東有哪些租稅優惠？
個人房東將住宅委託合法代管業，或出租給合法包租業轉租，且契約約定供居住使用一年以上，符合條件時可適用租金所得優惠。
每屋每月租金不超過新臺幣6,000元的部分免納綜合所得稅；超過6,000元至2萬元的部分，未提出實際費用證明時，可按53%計算必要費用；超過2萬元的部分，目前可按43%計算必要費用。
這項優惠截至2026年仍在適用，但不能與公益出租人每月1萬5,000元免稅額混為一談，兩者資格及計算方式不同。
發生爭議怎麼辦？
房東與房客發生押金、欠租、修繕、提前終止、點交或轉租爭議，可向住宅所在地的直轄市或縣市政府申請調處，免繳調處費用。
不過，調處並不等於法院判決。若雙方無法達成共識，或涉及強制遷讓及損害賠償，仍可能需要透過法院處理。
總結
房東應注意押金上限、修繕義務、合法終止程序及轉租書面同意；房客要保存租約、付款、修繕通知與點交紀錄；包租代管業者則必須合法登記、設置專業人員並依法申報資訊。
簽約時應使用內政部最新公布的住宅租賃、住宅包租或住宅轉租契約版本，並把租期、修繕、費用、轉租及退租方式寫清楚，才能真正降低租屋風險。
**法規查核基準日：2026年7月25日。**本文僅整理已生效規定；仍在研議或審議中的修法草案，不列為現行法律。
