草根影響力新視野 夜未央編譯
長期以來被視為美國房地產市場大買家的華爾街機構，近期策略出現顯著轉變。過去幾年大量囤積單戶住宅(SFR)的私募股權基金與房地產投資信託(REITs)，正加速出售手中的住宅資產。從黑石集團(Blackstone)到Invitation Homes與Progress Residential等產業巨頭，紛紛減緩購買腳步，甚至出現淨賣出住宅資產的趨勢，引發市場高度關注與熱烈討論。這股撤退浪潮標誌著機構投資者在美國住宅市場的擴張期正式告一段落。
這場拋售浪潮背後的第一個關鍵驅動力，是長期居高不下的利率與融資成本。自美國聯準會(Fed)開啟升息週期以來，房貸利率一度攀升至近7%的高位，並長期維持在歷史相對高點。過去華爾街依靠極低廉的資金進行高槓桿收購，但在高利率環境下，融資成本急劇增加，原本具吸引力的出租收益率(Cap Rate)受到嚴峻考驗，迫使機構投資人重新評估資本配置效率，將資金轉向回報更高或風險更低的金融工具。
其次，租金成長顯著放緩與營運成本飆升，進一步擠壓了機構的獲利空間。在前幾年疫情爆發期間，美國租金急劇上漲，吸引大批機構資金湧入房市。然而隨著市場供給逐步增加與租客負擔能力達到極限，租金成長率急劇放緩甚至出現停滯。與此同時，房屋維修費用、物業管理支出、房屋保險費用以及地方地產稅等營運成本持續攀升，使得持有單戶住宅的淨營運收入(NOI)大幅縮水，許多原本預期的高回報項目變得不再划算。
圖片取自:(示意圖123rf)
政治壓力與嚴峻的監管風險也是華爾街選擇撤退的重要因素。機構投資者大量收購散戶住宅的行為，長期以來遭受美國社會各界與國會議員的強烈批評，被指責為推升房價、剝奪普通首購族購屋機會的罪魁禍首。美國國會近年提出多項法案，例如《終結對沖基金控制住宅法案》，試圖限制機構持有單戶住宅的數量並加徵高額稅收。面對日益高漲的反對聲浪與政策風險，許多機構決定順勢減持資產，提前避開潛在的監管打壓與法規限制。
值得注意的是，華爾街並非徹底放棄房地產市場，而是轉向更具效益的全新營運模式。比起在二手市場與普通購屋族競爭散戶房屋，越來越多機構轉向「建後出租」(Build-to-Rent, BTR)領域，直接與建築商合作開發專門用於出租的整區新建住宅社區。這種模式既能避免社會輿論對搶購現有住房的批評，又能透過規模化管理獲得更高的營運效率、更低的維護成本與更優質的資產結構。
華爾街從買方轉為賣方，對美國房地產市場產生了深遠影響。在短期內，機構釋出的中古屋供給為部分熱門區域的首購族提供了更多選擇與議價空間。然而，由於機構持有的房屋多集中於陽光地帶(Sun Belt)等特定都會區，拋售潮能否全面緩解全美整體房屋供給不足的問題仍有待觀察。總體而言，這波賣房潮標誌著華爾街在單戶住宅市場的暴利時代暫告段落，美國房地產市場正逐漸回歸理性與基本面。
資料來源：https://www.cnbc.com
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