淡季很淡 8月新案市場衰退燈號再加一

文／陳炳辰

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，8月燈號衰退黃藍燈不止，分數推步落至33.9分，六大構成項目為「二降、四平」，預售屋推案量、新成屋戶數下滑，來客組數、成交組數、議價率、待售建案數分數持平。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，8月進入民俗月，加上暴雨氣候與民眾把握暑假出遊，多重利空不利買氣匯聚，建商推案也以接下來的928檔期為主，預售與成屋供給量雙雙滑落，預售案量比前月走跌近90億元，推出新案的總銷最多不超過25億元，能有20多億元的為新北市林口區與新竹市北區、東區的竹城、駿皇、永盛建設案。

新成屋方面更慘烈，戶數總計僅公開60多戶，一般來說單月最低也應有一百多戶，在相比中古成屋價格高，又沒有預售屋彈性付款空間，常得跟進熱潮或檔期來帶動買氣，如今大環境不佳再逢房市淡季時節，演變為渺無推案蹤影窘況。

需求方面，零星的新推指標案因為建商品牌、地段機能而有個案買氣表現，但大部分銷售一段時間的舊案，或是坐落二線地帶案績效低落，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數分數依舊為差無可差的谷底，單週平均來客組數低於10組，成交低於1組，不乏建案更換代銷，小型代銷玩不下去，始終等不到買氣春燕，慘忍又現實的淘汰賽局開打。

建商節制推案，賣壓稍有舒緩，待售案數從7月攀上1600案，8月減少2.6個百分點，為1559案，當然相比熱況不到千案，如今賣不掉的案子還是相當多，尤其是高房價的台北市，與多有投資客的桃園市，各因區域特性難以在銷況上求快，而熱銷個案不斷排擠舊案，加上2022年建照爆量帶來眼下正展開的交屋潮，是否伴隨著解約潮變數山雨欲來，咬牙苦撐可能將變成牙齒咬碎和血吞。

議價率長期保持在一成內，房價支撐力道堪稱粉碎經濟學供需原理，不過其實當前交易集中在特定風險較低的品牌建案與機能地區，建商開價與市場認知的成交價差距不大，而新興區域則因乏人問津，低價也賣不掉，看不到成交量體，建商連降價都刺激不了市場，無行也無市。

陳炳辰指出，9月迎來新案傳統檔期，亦有新一波的央行理監事會議，但出於選舉前夕的政策不容失誤，預期就算有相關調整也不易有感，加上今年只剩下一個季度，房市枯木逢春機率偏低，最快恐怕得等到選後12月的央行決策能否較沒有牽絆給個歲末大禮包。

2026年8月暨近一年【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表
時間	預售推案量	新成屋戶數	待售建案個數	議價率	來客組數	成交組數	總分	燈號
2025年8月	5.8	3.6	7.68	9.92	4.15	4.22	35.4	黃藍燈
2025年9月	6.17	3.91	7.23	9.92	4.15	4.22	35.6	黃藍燈
2025年10月	7.26	4.22	7.23	9.92	4.52	4.22	37.4	黃藍燈
2025年11月	8.35	3.91	7.23	9.92	4.52	4.22	38.2	黃藍燈
2025年12月	9.08	4.53	6.78	9.92	4.15	4.22	38.7	黃藍燈
2026年1月	7.26	3.6	5.88	9.92	4.15	4.22	35	黃藍燈
2026年2月	5.8	3.6	5.88	9.92	4.15	4.22	33.6	黃藍燈
2026年3月	9.45	3.91	5.88	9.92	4.15	4.22	37.5	黃藍燈
2026年4月	6.17	3.91	5.88	9.92	4.15	4.22	34.3	黃藍燈
2026年5月	8.35	3.6	5.88	9.92	4.52	4.22	36.5	黃藍燈
2026年6月	5.08	3.91	5.88	9.92	4.15	4.22	33.2	黃藍燈
2026年7月	6.53	4.84	5.88	9.92	4.15	4.22	35.5	黃藍燈
2026年8月	6.17	3.6	5.88	9.92	4.15	4.22	33.9	黃藍燈
【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：32.1~42分。綠燈(復甦安全)：42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意)：52.1~61分。紅燈(過熱煞車)：61.1分以上。