預售屋已過戶、房貸還沒撥款！建商尾款發票最遲3個月內開　阿明提醒2大開票期限

文／賣厝阿明 知識＋

預售屋從簽約、工程期付款到完工交屋，通常分成多個付款階段，其中尾款又經常約定由銀行貸款支付。建商若等到銀行撥款才開立統一發票，可能因超過法定期限而違規。

財政部高雄國稅局10月19日提醒，預售房屋約定以銀行貸款抵繳尾款，發票開立時間須依房屋所有權移轉及實際取得貸款的時間認定。即使銀行遲遲沒有撥款，只要房屋已完成過戶，建商仍有最遲開票期限。

房屋已過戶、銀行尚未撥款：最遲3個月內開票

國稅局指出，建商預售房屋，若約定買方以銀行貸款抵繳尾款，房屋所有權已移轉，但銀行貸款尚未取得，應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款統一發票。

因此，即使銀行核貸、撥款程序延後，建商仍須掌握所有權狀核發日期，依法完成開票。

銀行先撥款：取得貸款日起3日內開票

若建商在房屋所有權移轉前，已取得買方銀行貸款抵繳尾款，應於取得貸款之日起3日內開立發票。

即使房屋已過戶，只要建商在前述3個月期限屆滿前取得貸款，也應依取得貸款日起3日內的規定開票。

阿明提醒，兩個期限須配合實際撥款與過戶時間判斷，並非所有尾款都可以延後3個月開票。

買1,600萬元預售屋　7月9日前就要開票

高雄國稅局舉例，民眾2025年4月1日向建商購買一戶預售屋，房地總價1,600萬元，其中土地價款1,000萬元、房屋價款600萬元。

買方先支付定金100萬元，再分10期、每期50萬元支付工程款，剩餘1,000萬元約定以銀行貸款抵繳。

買方於2026年4月10日取得所有權狀，但銀行直到8月10日才撥款。

由於房屋已完成所有權移轉，建商最遲應於2026年7月9日前開立尾款發票，依法無須等到8月10日銀行撥款。

土地免徵營業稅　房屋價款按比例開票

預售屋通常包含房屋及土地兩部分，依營業稅相關規定，出售土地免徵營業稅，得免開立統一發票；房屋銷售部分則須依法開票。

以上述案例計算，房屋價款600萬元，占房地總價1,600萬元的37.5%。

因此，建商收取定金及各期分期款時，應依37.5%的房屋價款比例計算應開立的房屋部分發票金額。

例如收取100萬元定金，其中屬於房屋價款的部分為37.5萬元；每期收取50萬元，房屋部分為18.75萬元。

其餘土地價款依土地交易相關規定處理。

五、過期漏開發票　主動補報符合條件可免罰

高雄國稅局提醒，建商若發現過去未依規定期限開立統一發票，在尚未經檢舉、稽徵機關或財政部指定調查人員調查前，主動補報並補繳漏稅款及利息，符合《稅捐稽徵法》第48條之1規定者，可免予處罰。

購屋族則應保存預售屋買賣契約、付款紀錄、統一發票及相關交易憑證，以利日後確認取得成本與辦理相關稅務申報。

阿明提醒：交屋、撥款、開發票各有時間規定

預售屋交易涉及契約付款、銀行授信、產權移轉及稅務申報，不同程序各有時限。

建商應確認所有權狀核發日期及實際取得銀行貸款時間，依法開立發票；購屋族也可以在交屋時核對房屋價款與發票內容。

阿明提醒，預售屋尾款約定以銀行貸款支付，房屋過戶後即使尚未撥款，最遲仍須在權狀核發日起3個月內開票；若提前取得貸款，則應於取得日起3日內開立。

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