退休有房沒現金！千萬房產卻借不到生活費 他解析以房養老與一般抵押貸款
【M傳媒／富哥專欄】
「富哥，我名下這間房子價值上千萬，沒有貸款，為什麼我想一個月拿個三、四萬來過生活，銀行卻跟我說沒辦法？」
上個月，一位退休的陳大哥來找我。他當了一輩子公務員，房貸早就繳清，台北市一間公寓市值少說兩千萬。按理說，他應該是銀行眼中的優質客戶，但當他走進銀行想用房子換生活費時，卻處處碰壁。銀行告訴他，他想辦的「以房養老」有年齡、屋齡、地段的多重限制；而如果他改辦一般的房屋抵押貸款，銀行又擔心他沒有穩定還款能力，不敢核貸。
陳大哥的困境，是台灣超高齡社會下一個非常典型的縮影：資產豐厚，現金卻極度貧乏。 房子值錢，但房子不會自己變成鈔票。今天富哥就來拆解，以房養老和一般抵押貸款到底差在哪裡，以及為什麼你以為的「千萬房產」，在銀行眼裡未必等於「每月生活費」。
以房養老 vs. 一般抵押貸款：方向相反的兩條路
先講最根本的差別。一般房屋抵押貸款，是你先跟銀行借一筆錢（通常是買房或周轉），然後你每個月把錢還給銀行，本金越還越少，債務逐年遞減。以房養老（正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」），則是銀行每個月把錢撥給你，你的債務逐年增加，直到契約期滿或身故才結算。
一般房貸的核心是「還款能力」。銀行看你有沒有穩定收入、收支比夠不夠，才決定借你多少。以房養老的核心則是「擔保品價值」加上「借款人餘命」。銀行看的是房子值多少、你還能活多久，把房子的價值分攤到你預期的壽命裡，按月發給你。所以，一般房貸是「先拿大錢、慢慢還」；以房養老是「慢慢領、最後才還」。
為什麼千萬房產換不到生活費？
陳大哥的案例不是特例。很多人以為房子值一千萬，銀行就會把一千萬除以二十年、每月發四萬多，這是天大的誤會。真正影響可貸額度的，至少有三道門檻：
第一道：年齡與屋齡的「雙重公式」。 多數銀行設有兩道隱形算式：借款人年齡加上貸款年限必須大於九十（部分銀行九十五），同時屋齡加上貸款年限必須小於六十（部分銀行五十）。以一位六十五歲的長輩、屋齡四十年的老公寓為例：要滿足第一道公式，至少得借二十五年；但屋齡四十加二十五年等於六十五，直接撞破第二道公式的上限。台灣老屋比例極高，這道公式正是許多申請案被銀行直接退件的主因。
第二道：地段與流通性。 銀行承作以房養老的最大風險，是借款人百年後這間房子能不能順利變現。因此，目前承作銀行幾乎集中在雙北、桃園、台中、高雄等都會區，精華地段成數才有機會達到七成；偏鄉、郊區或無電梯高齡公寓，成數可能被壓到四、五成，甚至直接婉拒。
第三道：產權必須單獨所有且自住。 銀行要求擔保品必須是借款人「單獨所有」，且建物用途為住宅、供自住使用。如果長輩與子女共同持有，除非其他持分人願意配合設定抵押，否則銀行不會受理。實務上，這往往成為家庭溝通的第一道關卡。
至於一般抵押貸款，退休族面臨的是另一種限制：銀行看的是「還款能力」。沒有薪資收入、沒有穩定現金流，即使房子價值再高，銀行核貸的意願和成數都會大打折扣。這就是為什麼「有房沒現金」的退休族，常常卡在兩條路的中間，動彈不得。
每月撥款但利息吃掉生活費
假設陳大哥的房子銀行鑑價一千七百萬，核貸七成，額度一千一百九十萬，貸款期間二十五年。粗算下來，每月「毛撥款」約三萬九千六百元。看起來還可以，對吧？
但魔鬼在細節裡。以房養老的利息是「內扣」的：銀行每個月從撥款中先扣掉當月利息，剩下的才進你的戶頭。隨著你累積借出的本金越來越多，每月要扣的利息也跟著增加，你實際領到的現金會逐月、逐年遞減。以利率約二・五%估算，初期每月實拿可能還有三萬八、三萬九，但到了第十年左右，可能只剩七、八千元。多數銀行設有「扣息上限」（例如以當月定額撥款的三分之一為限），超過部分掛帳到契約結束時再結算，但這只是延後債務，不是消滅債務。
這就帶到一個很多人忽略的風險：長壽風險。以房養老的貸款期間是固定的，十年、二十年、三十年，屆滿就停止撥款。如果你活超過貸款期間，後續的生活費從哪裡來？這是「活太久反而變成問題」的結構性矛盾。
留給子女的是房子，還是債務？
另一個實務上最容易引發家庭糾紛的，是繼承安排。以房養老辦理後，房屋所有權仍登記在長輩名下，長輩可以繼續住，也可以出租或出售。但長輩身故後，繼承人繼承的是「房子」加上「銀行債務」。
繼承人基本上有三條路：一，拿出現金清償銀行已撥付的本金與利息，房子完整過戶；二，用房子向銀行轉貸，把舊債還掉後分期繳納，把房子留下來；三，不保留房子，由銀行拍賣，扣除欠款後的餘額再由繼承人分配。
問題在於，很多長輩申辦時沒有讓子女知道，或者子女以為「爸爸只有九十萬的債務」，結果長輩過世後才發現，因為利息多年滾動，實際債務已經暴增到三百多萬。這不是以房養老這個工具本身有問題，而是資訊不透明造成的繼承炸彈。富哥看過太多案例，問題從來不在銀行，而在家庭成員之間沒有坐下來把話說清楚。
退休資產要同時守住「居住」與「現金流」
回到陳大哥的故事。他後來沒有辦以房養老，因為他的屋齡和年齡組合過不了銀行的公式。我們最後坐下來，把他的資產重新拆解：一部分定存留著當緊急預備金，一部分配置在收益型資產產生現金流，房子則繼續住、繼續持有。他不需要把房子變成鈔票，他需要的是讓房子和現金流各自扮演好自己的角色。
富哥的結論很簡單：退休規劃不能只看「資產淨值」，要看「現金流結構」。 一間上千萬的房子，如果每個月擠不出三萬塊生活費，那它的「價值」對你的晚年來說，是看得到吃不到的。以房養老是一個工具，但它有嚴格的年齡、屋齡、地段和產權門檻，不是每個人都適用；一般抵押貸款雖然沒有年齡公式，但銀行會用還款能力來卡你。
