房客4年遲繳租金3次！房東續約要求公證卻遭拒　專家：欠租、退租保障才是重點

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房子出租4年，房客平常相處還算正常，但一年內遲繳3次房租。房東準備續約時，希望把租約拿去公證，公證費雙方各付一半，沒想到房客卻不願意，雙方因此產生爭執。

這起日前在PTT引發討論的租屋案例，也讓不少房東開始重視租約公證的法律保障。

小編提醒，租約公證最大的價值，是事先約定欠租、租期屆滿返還房屋及押金返還等事項，並透過「逕受強制執行」條款，降低日後發生糾紛時的訴訟成本。

房東要求公證　房客有權協商

一般住宅租賃，法律原則上沒有要求每份租約都必須公證。

房東可以在續約時提出公證條件，房客也可以就內容及費用進行協商。雙方若無法取得共識，就須依現有契約及相關法律判斷後續租賃關係。

房客拒絕公證，可能涉及費用、時間或對契約條款的疑慮，仍應透過溝通釐清。

欠租、退租可直接聲請執行

依《公證法》第13條，房屋租賃契約經公證，並在公證書載明符合規定的逕受強制執行事項後，日後發生特定違約情況，可以持公證書向法院聲請強制執行。

例如房客積欠符合執行條件的租金、租期屆滿未返還房屋，或房東未依約返還押金，都可能透過公證書作為執行名義，省去先取得法院確定判決的程序。

房客提前違約、租約是否合法終止、續約後原公證書的效力等爭議，仍可能需要訴訟處理。房東也不能拿著公證書自行換鎖、斷水斷電或強迫房客搬離。

租約公證費多少　

依司法院公布的公證費標準，租賃契約原則上以租期租金總額或房屋課稅現值兩者較高者，再加計押金作為計費基礎。

例如月租18,000元、租期一年、押金36,000元，租金加押金合計252,000元。

假設房屋課稅現值未使計費基礎提高，公證費為2,000元；若另外約定逕受強制執行，加收二分之一，合計約3,000元。

雙方協議各付一半，每人約1,500元。

實際費用仍依公證處所核算，並由雙方協商負擔方式。

包租、代管規定不同

政府社會住宅包租代管制度，也將租約公證列入管理機制。

依內政部社宅包租代管相關規範，房東與業者簽訂的包租契約，可協議是否公證，但該契約公證費不予補助；業者與房客簽訂的轉租契約則須辦理公證，符合規定可申請補助。

代租代管案件原則上由房東、房客協議是否公證。若雙方同意不辦理，須依規定在契約記載，並放棄相關公證費補助權益。

實際補助金額與申請程序，仍應依參與期別及地方政府公告確認。

小編提醒：租約公證保障雙方　條款寫清楚更重要

房東出租前應確認房客付款能力、租約條款與押金約定；房客簽約時也應了解公證後的法律責任。雙方把租期、租金、違約處理與返還房屋條件講清楚，才能降低日後爭執。

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