借500萬只拿439.5萬！民間貸款年息76.59%判刑　代書登「貸款」廣告也不行

【M傳媒／房產中心報導】

房子拿去抵押借500萬元，錢還沒入帳就先被扣掉60.5萬元，最後實際到手只有439.5萬元！新北地方法院日前審理一起民間借貸重利案件，認定借款年利率高達76.59%，兩名被告分別遭判刑1年4月及1年8月。另一方面，內政部也曾明確函釋，地政士以執業名義刊登「高額借貸」、「急用當天撥款」等廣告，即使沒有實際放款，仍可能面臨懲戒，最重停止執業2年。

500萬元借款先扣60.5萬　

依臺灣新北地方法院115年度金訴字第679號刑事判決相關案情，一名老翁以新北市土城區房地辦理500萬元抵押借款，卻遭預先扣除3個月利息22.5萬元、代書費3萬元及仲介費35萬元。

三筆費用合計60.5萬元，實際撥款金額僅439.5萬元。

法院審酌借款條件與相關費用後，認定年利率達76.59%，構成《刑法》第344條重利罪。

2026年9月9日，新北地院判決陳姓被告有期徒刑1年4月，並沒收犯罪所得35萬元；吳姓被告則判處1年8月，相關犯罪所得亦遭宣告沒收。本案為一審判決。

借貸成本藏在手續費　

這起案件凸顯民間借貸常見的成本風險。

借款契約表面上寫著500萬元，借款人實際取得的資金卻少了超過60萬元，日後仍須依契約負擔還款義務。

依《刑法》第344條，重利認定包括手續費、保管費、違約金及其他與借貸有關的費用。法院也會審酌放款者是否利用借款人急迫、輕率、無經驗或難以求助的處境，取得與本金顯不相當的利益。

因此，民間借貸的法律風險，涉及實際撥款金額、全部費用及借款當時的具體情況。

沒放款也可能受懲戒

除了實際放款涉及刑事責任，地政士刊登借貸廣告也有法律限制。

內政部2011年11月24日函釋指出，依《地政士法》第27條第4款，地政士不得為法定業務範圍以外的宣傳性廣告。

地政士若以執業身分刊登「高額借貸」、「急用可當天先撥款」等內容，經查明廣告與其執業身分具有相當關聯，即可能違反規定。

內政部特別強調，是否實際執行廣告所宣傳的借貸業務，並非認定廣告違規的必要事項。

依《地政士法》第44條第2款及第43條，違規者可能受到申誡，或停止執行業務2個月以上、2年以下的懲戒，實際處分由懲戒程序依法認定。

辦抵押權設定是地政業務　

地政士在房屋買賣、銀行貸款及民間抵押借款過程中，經常協助辦理所有權移轉與抵押權設定登記。

這些登記服務屬於《地政士法》第16條規範的業務範圍。

但地政士利用專業身分宣傳借貸、快速撥款或招攬放款資金，就可能涉及業務範圍以外的廣告問題。

值得注意的是，新北地院這起重利罪判決與內政部地政士廣告函釋屬於不同案件。現有判決資料並未證實兩名重利罪被告具有地政士資格，也不能僅因借款費用包含代書費，就認定地政士參與犯罪。

M編觀察：

新北地院重利罪判決提醒民眾留意民間借貸的真實資金成本；內政部函釋則明確劃出地政士的廣告界線。前者涉及實際放款的刑事責任，後者涉及專業執業的行政懲戒，兩者都是不動產借貸交易中需要留意的法律風險。

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