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買房注意事項!新手買房一定要知道的10個重點!

買房有太多事情要思考,讓樂屋網告訴你買房注意事項(圖片來源:樂屋網)

買房有太多事情要思考,讓樂屋網告訴你買房注意事項(圖片來源:樂屋網)

要買房子了!恭喜你/妳踏出人生第一步,買房是個漫長的過程,有太多事情需要注意,買房子要注意什麼?樂屋網整理了 10 個買房重點,幫助你/妳更快進入狀況,做足功課不吃虧。買房重點:


▌01│你想買哪種房?

房屋類型有公寓、華廈和大樓,你想買哪種房?


每個人買房都有不同原因,需要的空間坪數與購買能力也不同,考慮房子的新舊程度,就有預售屋、新成屋、中古屋三種,居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格。若預算有限可選擇公寓,不想爬樓梯,退而求其次選擇華廈或大樓,但大樓會有公設問題,買房預算部分花在很少使用的公共空間,差異如下:


 

公寓

華廈或大廈

●單價較低

●沒有公設,坪數實在

●住戶少

●沒有管理費

●房屋稅低

●土地持份較高

●屋齡較新 

●有電梯,不用爬樓梯

●銀行提供的貸款成數高

●有管理員可代收,安全性高

●有中庭、健身房等公共空間設施

●有停車場

●要爬樓梯

●屋齡老,增加裝修成本

●沒有管理員代收、社區管理

●沒有停車場

●銀行提供的貸款成數低

●單價較高

●有公設,可用坪數較少

●住戶多

●有管理費支出

●土地持份低


了解房屋差異後,接下來要思考自己想住哪裡?購買能力在哪?這也會影響房子價格:


1.想住哪裡?如果是單身或頂客族,可選擇離公司近,如果是想婚族未來有生育打算,可選擇離父母家近或近學區。市中心蛋黃區房價昂貴,郊區蛋白區房價低。


2.購買能力在哪?想住新屋,可以考慮預售屋和新成屋。預算有限,分期付款可以選擇預售屋;如果已經有自備款,可以選擇新成屋;未來有換屋的打算,可以選擇中古屋

▌02│購屋管道有哪些?優劣比一比!

早期買房只能仰賴傳單或房仲店家,但網路時代可用工具變多,除了房仲品牌官網、建商或代銷業者網站,也增加了 Facebook、LINE 等社群軟體與 App 工具,提供更多元的找房管道。


有這麼多的找房管道,好處是,可以同時間看更多房子,有更多時間比較做功課,但缺點是看房數量變得更多,無法一一過濾,想要更快找房,可以使用更符合個人化需求的找房App,省去找物件的時間,沒時間掛在線上,還能自動推薦好房。


管道

房仲品牌

找房網站

FB、LINE

App

特點

第一手獲得房源

一次看到各房仲品牌房源

可以看到其他人討論特定建案

隨時找房

缺點

未必有A級物件

房屋數量太多

資訊真偽不一

介面不好使用


*Tip:部分房仲品牌不見得會把A級物件放到網路上,因此某些好物件,往往還須經過房仲推薦,熟識一位懂你需求的好房仲,也能幫助你更快找到好房。

▌03│和房仲約看房,看房子要問什麼?

不管是在哪個管道搜尋到想要的房子,最終還是要實際到現場看房,這時就會和房仲聯絡,第一次約房仲看房要注意什麼呢?除了聽房仲介紹房子,聽懂房仲講什麼也很重要。看房子要問什麼?必問的資訊如下:


1.基本問題:屋齡、車位、坪數、座向、戶數、公設比、建商和附近的環境。


2.進階問題:有沒有翻新或裝潢?屋主為什麼要賣房?屋主持有房子幾年?


當然,第一次看房最重要的是檢視屋子的採光與通風,若白天關燈看房採光明顯不足,即便價格OK也建議避開。先從房仲身上了解關於房子的更多資訊,有助於幫助自己有效評估房子的好壞,由內而外檢視房子的11個重點,可以減少踩雷機會。

▌04│現場看房的看屋技巧

第一次看房後對某房子印象良好,想要多看看幾次,二次看房就要更深入檢視房子的內外部,現場看房建議注意這些項目:


1.多看幾次:白天看房可看出房子採光通風好不好,但晚上也需要看房,看看晚上周邊環境是否寧靜,適合居住。


2.檢查屋況:買中古屋最怕房子漏水,可選擇雨後看房,檢視屋內是否潮濕,有漏水或壁癌問題;檢視牆面是否龜裂,梁柱有改動,影響房屋結構。


3.評估環境:由外而內檢視房子環境,外部環境如:附近有沒有嫌惡設施?住家是臨馬路還是在巷底?與鄰棟大樓棟距是否過近?是在高樓層還是低樓層?房子是在邊間還是角落?戶數多還是少,電梯數量多嗎?房子內部則是:格局是否方正?動線流暢嗎?有沒有裝潢?隔音好嗎...等。


4.管委經營:可從社區佈告欄了解社區管委會經營是否良好?消防設施是定期維護,逃生通道有無保持暢通。


5.風水禁忌:房子窗外是否有尖銳物、壁刀或官帽,室內是否穿堂煞、門對門等問題。

▌05│買房預算怎麼抓,要準備多少自備款?

確定自己想買的地點和房屋類型後,接著是評估要準備多少自備款。原則上新成屋和中古屋都需要較多自備款,約莫是房屋總價的 20%~30%,這還不包括日後交屋後的裝潢費用,因此建議自備款要高過這個數字,抓在房屋總價的 40%。


買房預算可切分成二部分:


●你要準備的:自備款(或稱作頭期款、首付款,包括裝潢費、仲介費、代書費等其他費用)


●跟銀行借的:銀行貸款(最高可貸到房屋總價的 80%)


Tip:貸款前也可以先諮詢銀行該地區過往的估價,當作自備款參考。

▌06│如何貸款成功,找到便宜房貸?

房貸申請會在簽訂買房契約後,要如何找到適合自己的房貸呢?每間銀行給的房貸利率與貸款成數都不同,建議要貨比三家。


想要貸款成功,關乎到你的每月收支比狀況。有規劃買房,建議半年至一年內不要有不良的信用狀況;如果不想花費太多時間逐一比較銀行貸款方案,可以詢問簽約的房仲品牌或自己信任的地政士,都會有長期配合申貸管道。


目前的房貸申請管道有以下幾種:


●一般銀行房屋貸款


●財政部青年安心成家購屋優惠貸款


Tip:銀行針對如 500 大企業員工或軍公教人員有特別優惠利率,若是夫妻合購,可以交由利率較有利的一方來申請房貸,省下更多貸款。

▌07│買房簽約,簽約流程注意事項!

找到想買的房子,會開始斡旋議價,議價時要當心房仲的話術,並旁敲側擊屋主的價格。議價的準則可以參考房子周邊的實價登錄行情,避免被獅子大開口。


斡旋成功後會簽署買賣契約,此時買賣雙方連同地政士(代書)相約在房仲店家簽約,簽約時一定要詳細閱讀不動產說明。簽約流程可見下表:


買房進入簽約,買房流程就算完成一半,重要的申請貸款、過戶、稅制選擇都在這個階段,建議一定要充分了解自己要準備的資料和雙方進行的步驟,簽約時地政士會從旁協助,交由專業的地政士處理,能協助把關更省力。


買屋簽約流程很重要,一共有五個階段 (圖片來源:樂屋網)

買屋簽約流程很重要,一共有五個階段 (圖片來源:樂屋網)

▌08│買房交屋、驗屋重點!

檢視「不動產說明書」若有記載房子「未做相關檢測」,可在簽約前告訴屋主,在交屋前會請驗屋公司勘驗,確認驗屋結果後才交屋,驗屋流程繁瑣,建議先從屋況著手;切記驗屋一定要拍照記錄屋況。


關於「依現況交屋」,交屋點交前,驗屋時發現有與「不動產說明書」事實不符的狀況,可以向屋主請求折價金或是負責修繕,這是屬於屋主的「瑕疵擔保責任」等修繕完成後才支付尾款;但如果是交屋後半年內房子發生非人為的瑕疵問題,民法上還是可以跟屋主、房仲請求改善。

▌09│買房時要繳哪些稅費?

買房子要繳什麼稅?買家需要繳的政府稅費是「契稅」與「印花稅」,但除了稅費,辦理過戶時還有「行政規費」與「書狀費」,詳見下表:

買房時要繳哪些稅費?(圖片來源:樂屋網)

買房時要繳哪些稅費?(圖片來源:樂屋網)

▌10│換屋脫手的注意事項?

買房求「增值」,沒有人會希望自己買的房子貶值。因此若未來有換屋的需求,房子是否能「增值」就很重要。


建議不要買太老房子,可能會不好脫手。若無法購買市中心,選擇新興重劃區時可以考慮地區未來發展性,如未來有捷運線或是重大建設進駐,都能提升房屋價值。儘管買房後開始背負貸款,但要想的是「預計持有的時間」,能夠抵銷房貸還款年限,才有機會「以小換大」越住越好。



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