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準備多少錢才夠?一張圖教你算出自己的買房成本

可以買多少錢的房子?小心隱形成本沒算入,最後還得使用信貸!(圖片來源覽山不用早)

可以買多少錢的房子?小心隱形成本沒算入,最後還得使用信貸!(圖片來源覽山不用早)


有了自備款,買房子就真的沒問題了嗎?除了請房仲找房,利用網路找房平台房價查詢,房屋開價為什麼和買房成本還是有很大差距,倒底還漏算了什麼?買房子要如何更精打細算?就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。

▌01|影響房價的關鍵是地點

買房前總會直觀想到自己該準備多少錢,但同樣一千萬在手上,買在蛋黃區或蛋白區價格就差很大,房價的高低取決於地點好壞,但什麼地點才算是好地點?


如何篩選買房地點的前提是,房價查詢好地點必須符合能滿足日常生活所需交通方便,能吸引人口聚集房價一定較高。沒有商圈路段或學區優勢的區域,房價自然低。若預算有限,選擇較遠的蛋白區也未嘗不可。

▌02|衡量自己需要大小坪數

房子需要的坪數大小,這邊要優先考量的是「使用坪數」,在網路刊登平台或不動產店家看到的坪數都是「權狀坪數」,當中包含了公共設施的坪數,不屬於私人使用範圍。


使用坪數抓法建議以 10 年期間會居住的人數來估算空間坪數,2 房建議 18 坪以上,2+1 房最好 25 坪以上,正三房則是 32 坪以上,若預計將來只有夫妻同住,2房格局可以省下不少預算。


屋齡越輕公設越高,這是因為消防法規緣故,買新大樓會有花錢買公設的問題;從屋齡也可以看出房子使用坪數的差異,老屋公設低,所以才有買老屋「實坪實住」的說法。


檢視屋齡也能看出房屋的特定類型,屋齡高未必不好,公設少近市區是優勢。(製表 樂屋網)

檢視屋齡也能看出房屋的特定類型,屋齡高未必不好,公設少近市區是優勢。(製表 樂屋網)


▌03|盤點目前的存款與收入

都說買房需要自備款,為什麼自備款很重要?原因是房屋總價高,7成以上的金額要靠銀行借款支付。通常中古屋和新成屋自備款約 2~3 成,預售屋因為是邊蓋邊收錢,興建前會先收取訂金、工程期款...等費用。


買房前先盤點自己現有的買房存款有多少金額,才能進一步推估可買的房屋總價,舉例來說,如果手上有 300 萬的買房存款若佔房屋總價的3成,則有機會貸款到700萬(銀行申貸7成),買到1,000萬的房子。


存款影響買房自備款,那麼收入就關係到日後支付房貸的能力。銀行最喜歡承接有穩定收入的客戶,通常建議每月房貸金額不要超過收入的 1/3 ,利用收支比計算,評估出自己每月可承受的房貸壓力。收支比建議要低於35%。


如何計算自己的收支比?若以月薪六萬的小游為例:

小游每月收入 60,000

每月繳的房貸 30,000  

收支比    30,000÷60,000=0.5,0.5 X 100=50%


▌04|理解需要新屋還是老屋

買房子第一優先會想買新房子,但買新房子就得考慮到房價通常最貴,因為反映當下的原物料成本。老房子就跟使用過的車子與手機一樣,會有折舊問題,房價大半都比新房子低,在預算有限的情況下,買老房子絕對比新房子獲得大的使用坪數。但還有什麼你沒想到的?

買老房子的注意事項


 1. 老房子需要整理,管線重拉、裝潢費用。

 2. 老房子絕對優勢:市中心老房子生活機能佳,房屋保值。

 3. 老房子缺點:屋況差,有漏水問題。


買新房子的注意事項


 1. 新房子屋況好,有管理員。

 2. 新房子絕對優勢:公共設施與環境維護。

 2. 新房子屋缺點:公設比高、購入成本較高、生活機能差。


新房子和老房子優勢不同,不管你最終選擇哪一個,價格和入住後的方便度還是影響關鍵,買房最忌只考慮付款與還款,未來是否有轉手需求也要考慮進去,讓房子不僅是物品,也是可運用資產。

▌05|條列計算其他購屋成本

買房除了自備存款,在地政士代書過戶完前,還有以下這些購屋成本要負擔,以下一一條列給大家參考。


1. 斡旋金:付錢給房仲協助跟屋主斡旋議價,現金通常是 5~10 萬之間,支票則是不超過房屋總價 5%,房屋沒買成可退回,談定簽約則一併算入售價。


2. 仲介費:若是購買房仲推薦的房子,就需要支付仲介費,法定規定仲介收取報酬不能超過價金6%,一般房仲只會收取 1~2%。已成交金額 1,000 萬為例,房仲取得2%仲介費為 20 萬。


3. 政府規費:房屋買賣過戶需要委請地政士代書辦理,當中包括契稅、印花稅、政府規費、地政士代辦費。


4. 履約保證:請地政士代書過戶時可一併申請,能保障買賣雙房權益,金額約佔成交金額的萬分之六(買賣雙方各萬分之三)。


5. 裝潢費:新建案裝潢費約落在一坪4 - 6萬元,當中可能包括隔間、泥作、油漆和木工費用,依實際需求而有所調整。


6. 水管電路整新費:中古屋有水管電路汰換的必要,20 坪以上空間連工帶料約落 10 萬元起跳。


7. 家具電器費:家具如沙發、床墊或桌椅,電器如冷氣、冰箱或 IH爐等廚房設備,保守估計約落在30萬上下。


▌結論

該如何算出買房成本?因為房屋成交後,銀行貸款只用於支付房屋價金,因此其他購屋成本還是必須由自己支付,買房成本最好一併納入計算,可以參考以下圖表先進行試算。


買房子該負擔的成本有哪些,零零總總不少項目。(製表 樂屋網)

買房子該負擔的成本有哪些,零零總總不少項目。(製表 樂屋網)


原稿:2023-09-26



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