市中心的豪宅通常擁有較好的景觀與良好地段。(圖片來源藍浩勻Grok生成)
什麼是豪宅線、高價住宅定義？2025豪宅稅計算方式與央行豪宅認定標準全解析！本文深入探討豪宅貸款成數限制與稅務影響，助您精準掌握購屋成本！
什麼是豪宅線？央行與財政部的高價住宅定義
台灣的豪宅定義必須區分兩大主管機關：中央銀行（管借貸）和財政部（管課稅）。這兩者定義的差異，正是借貸與所得課稅的差異。
央行豪宅標準：影響「貸款成數」的豪宅線
央行定義的豪宅線，直接影響了購房者的貸款成數，因此被稱為「豪宅線」。凡為購買建物權狀含有「住」字樣之住宅，與金融機構辦理抵押貸款，鑑價或買賣金額達下列門檻者，皆屬於高價住宅貸款：
台北市： 新臺幣 7,000 萬元以上。
新北市： 新臺幣 6,000 萬元以上。
雙北以外其他地區： 新臺幣 4,000 萬元以上。
重要影響： 凡是觸及豪宅線的房產，其貸款成數將會受到限制，大幅影響購房者的財務規劃。
財政部標準：決定「房屋交易所得稅」的高價住宅定義
財政部定義的豪宅，主要用於課徵房屋交易所得稅。財政部在 2025 年 2 月 19 日調整了認定標準，新增了每坪單價門檻，讓豪宅的課徵標準更緊縮，避免投資者透過購買低總價高單價的「小豪宅」來規避稅負：
決定「房屋交易所得稅」的高價住宅定義
豪宅稅計算方式全解析：房屋交易所得稅與路段率加稅
豪宅稅並非獨立稅目，而是針對高價住宅在房屋稅、地價稅等方面採取的較高稅率政策。
豪宅稅：高價住宅的房屋交易所得稅（舊制）
豪宅稅主要指的是「高價住宅的房屋交易所得稅」（舊制）。此舊制適用於 2015 年 12 月 31 日以前取得的不動產。
課稅調整： 2025 年 2 月 19 日的調整，將舊制的所得獲利率從原本 17% 提高至 20%。賣房的所得將併入綜合所得稅當中。
計算公式：不動產買賣金額 x 房地比 x 獲利率20%
房地比：房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值+土地公告現值)
老豪宅與中古小豪宅的「路段率」加稅
豪宅的房屋稅與地價稅計算，會受到路段率的影響：
民國 90 年 6 月 30 日之前購買 (舊算法)： 課稅標準依當時各地區路段率的 2-3 倍計算。
民國 90 年 6 月 30 日之後購買 (新算法)： 課稅標準依固定比例加價 (+120%) 課徵。
政府針對高價住宅課徵較高的房屋稅與地價稅，是政府調節市場、抑制炒作的手段。
市中心高單價豪宅大都是摩天大樓。(圖片來源藍浩勻Grok生成)
豪宅具備的房屋特質：超越價格的軟硬體指標
總價高是豪宅的基礎認定，但財政部此次加入「單價」來定義早期豪宅物件。除了價格，豪宅也具備以下特質：
建築設計： 聘請國際知名建築師設計（如陶朱隱園聘請比利時籍文森·卡利博），提高住宅獨特價值與保值性。
地段與景觀： 位於精華區（如台北市大安區、信義區），臨近公園、河岸，或擁有無敵視野。
隱私與安全： 多為單層一戶或一層兩戶，確保住戶隱私。設有 24 小時警衛管理，門禁森嚴。
服務與配套： 社區提供飯店級管理服務，如代客泊車、送洗服務。每戶皆配備專屬車位。
高價住宅定義與購屋的財務規劃
本次財政部針對早期交易的豪宅物件加重稅收，雖然影響高端住宅市場，但對於真正的高資產族群而言，影響可能有限。
購屋建議： 購買豪宅時，除了關注地段、管理、建材等條件，也應充分了解央行豪宅線（借貸限制）和財政部標準（課稅影響）等相關稅制，以確保財務規劃的完善。
未來趨勢： 隨著居住品質要求的不斷提高，豪宅將朝向智能化、綠色化及個性化方向發展。
2025/12 最新稅務警示：各縣市「房屋稅豪宅線」全數出爐
除了央行信用管制的「貸款總價」豪宅線外，購屋族在 2025 年末更需關注「房屋稅」的豪宅認定。根據 2025 年 12 月各縣市最新公布的標準，若您的「房屋評定現值」超過以下門檻，將無法適用單一自住 1% 的優惠稅率。
1. 六都與新竹縣市最新「房屋現值」豪宅門檻
台北市：267 萬 4,200 元（維持高標）
新北市：234 萬 8,900 元（加嚴 0.06%）
桃園市：181 萬 8,000 元（調高 2.28%）
台中市：153 萬 5,400 元（調高 3.64%）
台南市：157 萬 4,900 元（調高 3.14%）
高雄市：217 萬 7,500 元（微降 0.1%）
新竹市/縣：約 185 萬上下（新竹縣調高、新竹市微降）
2. 為什麼豪宅線會上下調整？
房產專家分析，房屋評定現值受屋齡、建材、坪數及地段影響。本次調整呈現兩種趨勢：
調高（加嚴）縣市（如桃園、台中、台南）：主因在於熱門重劃區開發頻繁，新推案房價屢創新高，帶動整體房屋現值水位上漲。
調降縣市（如高雄、南投、花蓮）：多受屋齡老化影響，加上精華區飽和，新案多轉往蛋白區發展，導致金字塔頂端的房屋現值中位數略微下降。
3. 對購屋者的實質影響
一旦房屋現值超過此門檻，您將被視為「豪宅持有者」，無法適用 1% 的輕稅優惠。這對購買「大坪數、高建材、精華地段」新成屋的買家影響最深。
???? 專家提醒：在央行緊縮貸款成數（3 成）的同時，若再因現值超標而導致房屋稅負擔加重，將形成「資金與稅務」的雙重擠壓。出價前，除了看總價，建議請代書預估該建案的「房屋評定現值」。延伸閱讀：
▌利菁：買1戶豪宅不如買整棟 日房產蛋黃區10年漲幅141.4% 驚人
▌「沒4千萬別買房」成真了！ 北市最新預售均價曝 這2區逼近豪宅線
-
►議價要精準，周邊成交行情一網打盡，快試試樂屋網實價登錄
►點我下載「樂屋網 APP」，搶先體驗個人化專屬功能
