違法改建套房出租法律問題解析!

台灣違章建築的情形，猶如春風吹又生，不勝枚舉。像是這樣公寓違法改建套房出租牟利，到處可見。幾年前，台南市一名房東因未違法變更房屋格局講熱水器安裝在密閉陽台出租，導致5名女生一氧化碳中毒死亡。106年11月新北市中和一棟老舊公寓4樓，晚間突竄出猛烈火舌，還往上竄燒到5樓，由於4、5樓共隔成28間小房間分租，平時租客有10多人，火警發生時租客紛紛倉皇逃生，但有9人逃生不及，送醫搶救不治，另有2人輕傷，初步研判分租套房木造隔間和頂樓加蓋是造成嚴重傷亡主因，警方調查確認起火原因是縱火。

台灣有許多的(老舊)公寓違法改建套房出租案例，加上不動產交易量蓬勃發展之際，很多媒體名人競相吹捧鼓勵購買不動產出租獲取投報率，當然也由於政府對於違建加蓋執行成效不彰，以致於違法改建公寓出租套房，發生公共危險乃致於死傷情形，屢見不鮮。本文擬以違法出租為法的軸略探討違法改建出租房屋行為所衍生的法律責任，包括民事及刑事責任，針對政府對於公寓改建的審查委由建築師簽章，違章建築(甚至座落都市計畫乙種工業區)違法出租套房導致的公共危險及死傷，警惕無論承租或出租都該知道的風險！

可以租賃「違章建築」嗎?

（一）「違章建築」，係未經主管機關許可並發給建築、使用執照建物。倘若未依建築法規相關規定「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造…。」、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」主管機關得處建築物所有權人、使用人最高30萬元以下罰鍰；必要時並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除（參見建築法第25、77、91條）。除此之外，還有其他類型就是《建築物室內裝修管理辦法》及各縣市政府頒訂法令(例如臺北市建築物室內裝修審核及查驗作業事項準則)。舉例來講有：(1)、室內裝修涉及不當裝修成多間套房、或(2)、室內裝修涉變更增設兩間（含）以上廁所、浴室案件1。(3)、室內裝修涉及類似違建夾層案件，挑空、挑高、複層構造或室內空間樓層高度超過3.6公尺；或者(4)、室內天花板上方至頂板之淨高度未超過140公分、吊掛或附著天花板之構造，非以永久性建材施作、未設有固定式樓梯通達天花板上方之空間、室內天花板上方之空間範圍內，未裝設任何開關或插座。

（二）諸如以上違章建築物或違規改建室內裝修成小套房出租，從民事租賃合約效力角度來講，只要當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金，都可以有效成立民事上租賃契約。不過，房客承租之後可能面臨的風險是，就違建之使用，有遭主管機關拆除或罰鍰之風險；或遭樓下其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時，也可能於合約效期內無法繼續使用收益。甚至就自身安全來說，類似頂樓違建、室內違法裝修，建築的材質及結構、防盜、公共安全設施比較容易有安全上顧慮，如房客或同居人的身家財產及公共安全，相對不容易受到完善保障。

違法出租改建套房涉及的刑事責任

（一）房屋所有權人如違法(例如建築法、消防法規)改建室內裝修加以出租房屋的話，可能涉犯刑法第173 條第2 項之失火燒燬現供人使用之住宅罪。可區分兩種情形：

(二) 首先，房屋所有權人單純將房屋樓出租予房客使用，萬一發生火災，房東是否一定要付刑事責任？答案未必。房東雖然是房屋的所有人及出租人，房屋電線及長明燈進行維護管理，負有保證人地位，然而依據民法相關規定房屋出租、出借予他人後，即應由承租人及借用人對房屋負善良管理人之注意、保管義務2。換句話說，這情形，房東並沒有因法令規定、危險物或場所持有支配關係、為他人負責等情況，而具有保證人地位，難令其擔負失火責任。

(三)不過，如是房屋所有權人如違法(例如建築法、消防法規)改建室內裝修加以出租房屋的話，房屋失火原因，乃電線設置老舊、不符規定或電器電線走火等情況所致，更重要是房東違法出租房屋之所以構成刑事上失火，主要理由在於「保證人地位」產生，除基於事實上承擔、密切生活關係、危險共同體、法令規定、危險物或場所持有支配關係、為他人負責等事由外，亦可能基於危險前行為而產生。違法裝修改裝室內房屋套房或違建，正是刑法上過失不純正不作為犯，係居於保證人地位之行為人，因怠於履行其防止危險發生之義務，致生構成要件的該當結果。

違法出租改建套房涉及的民事責任

(一)、如果房客所承租之違建，房客並不能以俟後發現所承租的違建或違規裝修套房將被拆除為由，要求提前終止租約？！

常見情形是，房客承租房屋簽訂1到2年左右的定期租約，即應受「定期租約」之限制。房客在租期尚未屆滿時，如欲提前終止租約，依市面版租約或常見之租賃契約約定，房客應提前1個月書面通知房東且終止租約時應另給付房東相當於1個月租金賠償。

如果房客所承租之違建，遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除；或經訴請法院拆除，判決確定而遭強制執行拆除；甚至因為房屋違規建築、違規改建導致不符消防建築法規失火燒燬房屋時，此時，不可歸責於房客因而未能使用時，依租賃契約及民法規定是可以向房東請求債務不履行賠償（民法第423條、第226條）。

(二)、話說回來，從危險還沒演變成實害之前，房客承租房屋是頂樓加蓋違建或違規裝修改建套房，房客能否用所承租的違建或違規裝修套房恐將遭拆除或違害人身財產為由，要求提前終止租約？有認為從契約及法律的明文規定，房客並不能以擔憂所承租的違建被拆除或失火為由，提前終止租約。否則房客違約。不過，本文認為如果從租賃契約圓滿履行為目的及房東所負的不僅有交付租賃物還包括維護租賃物的安全等附隨義務角度解釋，應允許房客可以合法終止契約並且毋庸支付任何賠償違約金！

 違法裝修出租違建物，政府及民眾應該知道的幾件事

一、無獨有偶，近來接連又發生的新北市三重區仁華街一棟6樓公寓106年12月傳出火警，造成70歲老翁逃生不及命喪火窟的新聞，是「舊聞」。該公寓不僅6樓是頂樓加蓋違建，該公寓座落都市計畫乙種工業區，屋主出租套房使用行為，已違反都市計畫土地使用分區管制規定，且有違反公共安全疑慮，近期將派員進行稽查，要求限期改善，如仍未改善，每戶依《都市計畫法》最高可裁罰30萬。

二、由《建築法》及《建築物室內裝修管理辦法》規範，合法房屋進行隔間改裝，必須向工務局建造科申請變更使用，一般住宅區隔成出租套房供營利使用，不符合土地分區使用的規定。改裝的出租套房，如不是供自用，即使建築物所有權人向工務局申請也不會核准。從報章報導，上述案例清查，火災現場頂樓違建是在2007年就被查到並列管在案的舊違建。但礙於執法單位工務局有限的人力， 無法後續追蹤查察，除非有民眾檢舉，一旦查獲頂樓違建有提供出租套房使用情形，都會被列為優先拆除。

三、問題是，地方政府對於這類違章及違法裝修出租問題，一方面要課予房屋稅捐，另方面只能科予限期改善及裁罰卻無法大刀闊斧執行，其實，可能涉及公務員怠於行使公權力而有國家賠償的思考空間！