土建融資Know How大公開！用實例說要領

近年國內房地產市場景氣熱絡，投入不動產開發的業者與日俱增。不過，有的公司就算信用條件良好、營運正常，對不動產開發也有高度興趣，但因不知如何向銀行申貸，於是轉向民間金主融資，背負了高額的利息，讓開發利潤大幅縮水。安信建經表示，其實向銀行申辦「土建融」並沒有想像中那麼困難，而且利率較一般民間借貸低很多，更能享受房市多頭所帶來的紅利！

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KnowHow1、詳解「土建融」，成功的關鍵一定要看！

「土建融」是什麼？其實，它是土融、建融的合稱。土融指的是「購地貸款」，把已經擁有的土地、或者即將購入的土地抵押給銀行，以獲取一定額度的貸款，自然人、法人、公司均可以申請。

建融則是「營建貸款」，用途是「興建房子的費用」，但房子還沒蓋好該如何借呢？事實上，建融的抵押品是「未來興建完成的房子」；由於未興建完成的房子作為抵押品風險較高，因此銀行審查時較為嚴格，申辦者需準備詳細且具體的興建計劃書和償還計畫、財務計畫書、擔保品等資料，銀行核准放款的機率較高。

安信建經提醒有意申辦土建融的業者，多數申貸者在「土地買賣契約書」、「合建契約書」、「擔保品資料」等項目準備較充份，但時常敗北於「具體的興建計劃書和償還計畫」、「財務計畫書」等項目，以致於吃了銀行的閉門羹。

※延伸閱讀：土地與建築融資該如何辦理？安信速成教學！

有意申辦土建融的公司，最簡便、有效的方式，就是在申貸前儘量先向專業人員或機構諮詢；而安信建經提供的「土建融代辦」服務，二十餘年來不僅核貸率高、且通常能爭取到較好的利率條件，更省去往返補件的寶貴時間。

KnowHow 2、核貸依據要注意，不一定是成交總額

依央行最新規定，土融（購地貸款）最高上限不得超過六成，而所謂「六成」指的是成交總額、鑑價取最低者的六成。舉例來說：

「建設公司購地成交總額為10億元，向銀行申請貸款，銀行鑑價為9億元。若建設公司同意給該銀行承作貸款業務，則銀行放貸成數上限為『9億元X0.6 = 5.4億元』。另依央行規範，購地貸款需保留一成至動工後才能核撥，因此承辦銀行只能先撥款五成、即『9億元X0.5 = 4.5億元』，剩下一成0.9億元須等到基地動工時才能撥款。」

一般來說，土融、建融會向同間銀行一併申貸，而建融核貸金額通常是「總工程費用的五成～六成」。同樣的，建融也會參酌土融的審核機制，會依據建商報價、銀行核估值作為放貸成數的參考。舉例：「建設公司在台北市推出新建案，RC構造報價為一坪20萬元，但銀行核估值為一坪16萬元、放款成數為50％，則會以16萬元x50%=8萬元/坪作為建融貸款結果。」