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公設比怎麼算多少才合理?一圖看懂產權歸屬 免當冤大頭

購屋人看到美侖美煥預售屋、新成屋時,往往產生衝動購屋的行為,但事後常常引發糾紛,其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。在外面趴趴造看到一堆新建案在孵,不是在整地就是種到一半快收成,這時就想到一個問題,不知道有多少人會受公設比冤枉氣,房市達人「賣厝阿明」來為大家講解合理公設比及常見公設爭議。

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公設與購屋成本呈正相關?

公設與購屋成本呈正相關,即公設高購屋成本就高,這是大家都知道的,但你們知道所謂公設比在行話裡是包含大公、小公等區塊嗎?大公是地下室、機電室、消防設備、走道(廊)、門庭等等;小公則屬於樓梯間、電梯,因此在買房時想要讓錢花得物超所值,就應該精算公設比。

以30坪的舊大樓為例,一般來說,公設比多在25%上下,但如果你買到公設比30%的房子,就有高達9坪空間被公設佔去,以每坪30萬來說,多出來的5%公設比,就要多吃掉你45萬元!而且這還只是一開始的買房成本,房屋入手後每個月的公設維護費用,又是另一筆開銷。例如:30坪*30%=9坪;30坪*25%=7.5坪;9坪比7.5坪多出1.5坪;每坪30萬元,30萬*1.5坪等於多付45萬

公設維護費用高 管理單位很重要

現在人講求健身、養生休閒生活,有些大樓看準市場需求,強調附設游泳池、健身房,甚至還有SPA三溫暖的,多元豐富休閒公設聽起來非常吸引人,但建議大家在選擇這類高公設比房屋前,應仔細考量自己未來的使用狀況,是不是確實會頻繁使用到這些設施。也須留意設施是否有專責的維護單位,像有些中古大樓的管理不佳,到中後期根本沒人管理這些設施器材,造成後續設施使用率低、耗損率高,那這些休閒公設也只是沒必要購屋成本。

房市達人阿明還接觸過幾位朋友對於公共設施有一些迷思,誤解公設比高是正常的,因為大樓有很大的中庭花園,其實所謂的中庭花園大多為法定空地而非公設。不知道你們是不是有聽人抱怨過,買預售屋卻在交屋後才發現,房子和當時看的樣品屋大小明顯差異,事後看簽訂的契約書內容,才發現公設佔了實際房屋一大部份面積。其實公設分擔的比例到底多少算合理,目前沒有法源依據,所以大家買房考量使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按使用者負擔原則。

▼房市達人阿明指出,公設管理不當易造成維護費用變高。(示意圖/翻攝pexels

常見公設產權爭議 引發糾紛困擾地方

房市達人阿明幫大家統整常見公設產權爭議,讓大家更明白容易引發糾紛與困擾的地方:

例如:中庭花園大部分其實為法定空地,(土地部份屬於全體住戶共同持分)卻常被人誤以為是公設面積。而真實要列入公設面積計算的地方,其空間上方必需有大樓本身結構的遮頂,如一樓門庭或地下室。

有些個案還會將小公登記在主建物面積中,這時後就必須看建物測量成果圖,依圖面與建物格局比對,才能確認走道樓梯間等小公是否登記在主建物面積。一般來說,地下室公設面積會由全體住戶平均分攤,畫入銷售面積。而這類型大樓地下室大部分都有規劃停車位,地下室公設面積其實由住戶平均分攤,但通常建商銷售時會在公設坪數上加賣車位使用權,這對購屋消費者來說,其實並不算公道!

專家:5種常見房屋公設比

我想有人會問,到底公設比應該多少才算合理,房市達人阿明認為這沒有一定的標準,但一般房屋種類與公設比參考如下:

1.集合式公寓或透天產品:15%-25%
2.一般住宅華廈:20%-35%
3.套房及擁有中庭社區式住宅:25%-35%
4.辦公大樓:30%-40%
5.附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅:30%以上

▼買房公設比一比,小心多花很大筆。(示意圖/翻攝賣厝阿明 知識+

(封面示意圖/翻攝pexels

 



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