田僑仔看過來！農地如何變建地 QA懶人包一次看

近年來台灣各地農地行情大漲，受到許多投資人的青睞，但農地的使用限制較多，因此，很多人就先購買農地，再將農地變建地，該農地的價值就會大幅提升，土地用途增加，且可做投資用、建蔽率也會提高…等。虹展建設總經理張志誠表示，農地變更建地的好處很多，但是法規及流程卻相當繁瑣，農地如何變建地？都市計畫區內農地可以變建地嗎？關於農地怎麼變建地的法規、流程、需檢附的文件等，本篇文章一次為你整理農地變成建地懶人包！

關於農地變建地怎麼做

農地變建地條件嚴格嗎？
都市計畫區內農地可以變建地嗎？
農地變建地好處有哪些？
農地如何變建地？農地變建地流程這樣走
農地變更建地時間要多久？
農地變建地ptt常見QA

農地變建地條件嚴格嗎？

說明都市計畫農地變建地的條件之前，先了解何謂農建地？所謂農建地，是一般口語上的說法，並不是正式的法規專有名詞，指的是「都市計畫內農業區的建地」的意思，也就是說，在都市計畫區內的農業區尚未被劃分為都市計畫區之前，該地就蓋有房子，且土地的地目分類為「建」，就稱為農建地。

農地變更建地法規，是依照《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條而定，農業區土地在都市計畫發布前地目已列為建地、編定為可供興建住宅使用之建地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

1.建築物簷高是不得超過14公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%。
2.土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
3.原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

農地變建地的條件，需符合以下4點其中之一即可：

1.被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地，可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
2.農地的地形凹入週圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，將可放寬到400坪以下。
3.雖不符合以上條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地，但可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加40%。
4.若農地欲變更作為其它特殊用地，須經專案核准。例如：變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

▼農地買賣相較其他土地的買賣較為單純，但也有其風險必須仔細評估。（示意圖／pexels）

都市計畫區內農地可以變建地嗎？

都市計畫區內農地是可以變建地的，但有條件限制。依照「都市計畫農業區變更使用審議規範」第十二條規定：都市計畫農業區申請變更使用的土地，應以鄰近已發展地區或規劃為發展者優先，且土地面積應符合下列規定：

1.直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於3公頃。
2.鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於5公頃。

倘若要申請的事業計劃已經主管機關同意或申請變更，但土地的四周因為有以下情形無法拓展，就不受前項面積規定的限制：

1.為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
2.為8公尺以上之既成或計畫道路、或其他人為重大設施阻隔者。
3.為已發展或規劃為發展區所包圍者。

農地變建地好處有哪些？

農地變建地後，除了投資人身價資產變多，該土地的價值提升了，且可做為非農用途，也因此必須繳交一筆回饋金，如果是都市計畫範圍內農業用地變更為非農業使用者，回饋金繳交的基準為當期公告土地現值乘積10%為計算基準。

農地變建地好處有以下幾點：

1.土地用途增加：可以蓋房子、作為輕度非農用目的使用，增加土地價值及價格，有利於未來的買賣交易行情。
2.建蔽率提高：由原本農地限制建蔽率僅10%，提高為最高60%，可興建建築物範圍大幅增加，可利用價值增加。
3.買賣價值增加：增加買賣交易率，若購買時是農地變更為建地時，價格行情將大幅提高。

▼農地變建地後，除了投資人身價資產變多，該土地的價值提升了，且可做為非農用途，也因此必須繳交一筆回饋金。（示意圖／pexels）

農地如何變建地？農地變建地流程這樣走

1.向各縣市地政局、地政事務所提出申請變更地目。
2.進行農地分割，建地和農地皆須達到最小法定面積。
3.地政機關審查文件。
4.地政人員到農建地現場勘驗，並確認有無違建的地上物。
5.審查、勘驗完成通過，農地即變更地目為建地。

農地變建地須檢附文件

1.申請變更編定同意書
2.土地登記(簿)謄本及地籍圖謄本
3.土地使用計畫配置圖及位置圖
4.建物謄本、建築執照或建物登記證明(稅籍證明)
5.完稅證明
6.繳納自來水或電費證明
7.其他相關文件

▼農地變建地須檢附文件有以上7要點。（示意圖／pexels）

農地變更建地時間要多久？

農地變更建地需要依照所在的地理位置，送審相關文件，可能會需要環境影響評估和水土保持計劃等相關資料。接著會有地政人員到農地現場勘驗，確認有無違建物、土地大小範圍都符合規定，才能發出許可證。一般來說，整個申請過程大約需要約1.5~2年，當然也有提早變更成功的，實際時間需視個案而定。

農地變建地ptt常見QA

Q1：農地變更建地容易嗎？
農地變更建地須符合相關規定，申請過程較為複雜冗長，所以說並不容易。

Q2：農地變建地能找誰協助辦理？
農地變建地手續較為繁複，找專業辦理會較容易。

Q3：農地變更建地賣出會被課重稅嗎？
農地變更建地賣出時，因農地變更地目為建地，土地的公告現值會提高，因此被課徵的稅就會變多。

Q4：農地變建地土地增值稅怎麼算？
農地變建地後，就屬於建地，必須課徵土地增值稅，依照建地的種類及大小範圍收土地增值稅。

（封面示意圖／pexels）