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高雄豪宅量縮價堅挺 價格年增逾1成

高雄豪宅量縮價堅挺 平均總價破5千萬

今年上半年,高雄市高價住宅交易量如預期下滑,但價格不受衝擊,依然穩定上揚,依據實價成屋資料,高雄市總價4,000萬以上的大樓、華廈住宅交易量雖比去年同期少25.0%,但平均總價5,488萬元,比去年同期年增11.6%,平均單價42.0萬元,也比去年同期高14.1%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡17日指出,高雄市高價住宅市場的新案價格,居高不下,中古市場賣方,大都在相對低點買進,因此,現在出售有增值空間,近期購入的屋主也沒有受迫大環境壓力而降價求售,反而看好後市發展,因此,買方觀望讓交易量縮,但,價格帶仍向上挺進。

郎美囡表示,高雄市豪宅市場交易量雖受市場下行而影響,但成交總價、單價依然亮眼表現,觀察今年上半年,高雄市最高單價豪宅都站穩6字頭大關,今年「雄崗信義美術館」高樓層以單價63.2萬元售出,總價高達1.73億元,去年同期最高單價則為「京城帝寶」,成交單價每坪61萬元,總價1.02億元,高雄市豪宅單價冠軍,不但單價維持在6字頭,且總價皆破億。

住商不動產高雄龍華國小加盟店店東莊宗穎指出,高雄市豪宅在房市多頭時,價格上揚空間不大,因此,市場交易量下行對價格的衝擊性小,此外,購置豪宅者都屬於高雄市金字塔頂端客戶,財務能力強,故不易受政策及經濟面影響而降價拋售。

莊宗穎表示,由於賣方對價格都相當堅持,開價略為讓利便有自用買方接手,現階段主力買盤以醫師、自營商居多,值得一提的是,台積電確定在楠梓產業園區興建2奈米廠房,給市場一顆定心丸,近期看屋量明顯增加,科技產業帶動下高端市場可期。

高雄市豪宅新案市場也一再傳出高價,位於鼓山區的預售案「御皇苑」出現7字頭高價,刷新高雄市豪宅紀錄,甚至非豪宅主流地區的鳥松區,也出現高價,建案「景中泱」今年6月有一筆單價53.4萬元、總價7,240萬的交易。

郎美囡表示,賣方對於通膨及科技產業帶動效果,仍具信心,儘管央行不動產選擇性信用管制,限制購買高價住宅貸款最高4成,且沒有寬限期,確實有效壓制高雄市總價4,000萬以上住宅的買氣,但市場價量磨合1年多,價格沒有大幅鬆動,買方只能接受價格或持續觀望,形成量縮價漲的局面。

高雄500萬以下低總價中古大樓 三民區占比奪冠

台灣房屋集團根據內政部實價資料,統計除透天厝之外的住宅交易,高雄今年上半年總價500萬元以內的低總價交易,約占所有住宅交易的三成,而低總價交易的五大熱區,三民區佔18.4%,榮登高雄今年上半年,最熱門的親民購屋區,苓雅區及鳳山區,均有超過一成的交易佔比,各以13.2%及11.1%,分居二、三名,其他包括小港區、前鎮區也都入榜。

另外,觀察五大熱區低總價區間的平均購屋總價,介於300到360萬元左右,其中,同樣以三民區最為親民,平均總價落在300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮17日表示,以自備款兩成來算,只要存到一桶金,就有機會買到500萬元左右的物件,且並非只能往蛋白蛋殼區移動。

她說,觀察前三大低總價熱區,反而都集中在市區,像鳳山、三民區就是高雄人口最多的二大行政區,苓雅區則為市政文教中心,這些熱區發展早,區內中古華廈、公寓、小套房、甚至國宅等,低總價物件選擇性相對多元,且這些區域擁有成熟優渥的生活機能,能以低總價預算卡位市區地段,吸引不少小資買盤進場。

李家妮指出,今年上半年低總價成交物件類型,九成以上的物件,平均屋齡落在20年以上,其中又以40年以上高齡老屋為大宗,佔比約39.7%,而平均購屋面積,則有八成是30坪以內的物件,又以20~30坪佔39%,其次為10~20坪,約佔32.6%。

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示,500萬元以內預算,想在市區買房,除了中古小套房,早期大樓華廈公設比較低、公寓實坪又大,雖屋齡較高,但對求市區機能,預算有限又想擁有足夠生活空間的首購自住客群來說,是先求有再求好的熱門購屋選擇。

然而以目前三民區行情來說,屋齡40年以上的老公寓,4、5樓才可能總價300萬元到400萬元有找,如果是3樓以下,則要500萬元到600萬元起跳,才有機會入手,包括鼎山家樂福商圈、建工商圈、陽明學區等,都是低總價購屋熱區之一,除此之外,市區500萬元以內想入手透天,已幾乎難尋。

李家妮認為,近年高雄房價水位升高,中古房價連帶補漲,低總價交易比例有逐漸下滑的趨勢,未來想要鎖定市區以親民價購屋,在購屋條件上,勢必有所取捨,走向捨新求舊、棄大換小的選擇,而不少物件雖屋齡偏高,不過如位在優勢地段仍具有保值空間。

不過,老屋修繕、翻新成本,相對新屋耗費高,都可能增加實際購屋成本,購屋族也需列入考量。


工商時報 顏瑞田

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