害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

台北市北投區重建案「泊山妍」，雖於已完銷，但今年7月突然宣布因公司營運困難與營造成本上升等緣故無法興建，引發外界對於「爛尾樓潮」問題擴大的擔憂。多數老屋地主都懷有老屋重建換新房的美夢，但若所選非人、遇到建商財務出狀況，地主可能落得房子被拆、土地也拿不回來的困境。筆者建議地主不妨透過委託有品牌、信譽良好的建經公司或專業顧問團隊，以「全案管理」模式興建，更能確保自己的權益。

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一般危老重建案的開發模式，建商通常會與地主簽訂合建或委建契約，有些會要求屋主同意將土地設定抵押、向銀行貸款，以利於建商取得較高成數的融資。然而，建商此舉容易借到錢，但地主所承擔的風險卻急劇升高，一旦重建案出現變數，或者建商落跑，最嚴重的情況，是土地可能被遭到法拍，地主恐將一無所有，美夢頓時成為噩夢。

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倘若地主想要重建、且100％同意，建議考慮委託建經公司的「全案管理」委建之一站式服務方式重建，往往能降低建案停擺風險，且因是地主自建，產權及利潤均回歸地主本身，省去與建商周旋產權劃分及分配比例的問題。

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雖然「全案管理」不同於合建的優勢，由建商出資興建，一般地主會擔心資金壓力，但事實上是有解決的方式。以安信建經為例，由於長年來與國內超過20間金融機構保持合作關係，熟稔各銀行不動產放款作業程序與核貸條件，大多為能地主爭取到足額且優惠的融資及動撥條件，等於「地主借款當老闆蓋房子」，自己可以掌控全數的資金用途，及興建進度；若是與建商簽訂合建契約、並把土地設定抵押給銀行，則是「地主借款給建商蓋房子」，地主要承擔高風險而命運卻掌握在建商手上。

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因造成爛尾樓的原因，大多是主導權屬於開發商，地主僅能被動接受，而「全案管理」模式，強調地主享有參與遴選執行廠商，以及最終決策權，而全案管理團隊則身為個案代位執行者的角色，提供融資信託、建築規劃、工程發包興建、建案銷售及物業管理等一條龍地產活化模式，興建工程期間，地主只要按進度支付顧問服務費(約總銷5%~10%)，期間不僅把關個案進度的成本、品質及安全，更要使地主資產活化出最大的價值。

基本上，各種興建模式並無好壞之分，地主可以謹慎評估，衡量自身條件決定適合的方式，筆者提醒幾項要點：一、請切記先遴選有信譽、品牌的業者為主，盡量避免遇到不肖業者的風險；其二、千萬不要陷入「美好」的陷阱：合建分配條件好到「不合理」，或承造費用脫離市場行情，都有可能潛藏危機。

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雖然爛尾樓風暴看似山雨欲來風滿樓，但畢竟是少數個案，地主們也毋須過度緊張。截至到今年7月底為止，台北市已經核准850個危老重建案，目前僅有部份零星個案出現爛尾疑慮，在市場上仍是少數特例，大部份危老重建案仍順利推案完成、或正在興建當中。

危老重建是更新老舊建築物、提升居住安全的重要政策。在政策積極推動與民間業者協助之下，近年危老重建已大量開花結果，大幅促進老舊建物改建及都市再生的效率。筆者也呼籲官方可以提供地主自保的建議、或者協助爛尾重建案重生，以免老屋重建腳步因爛尾疑慮而停滯，那就頗為可惜了。

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