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廖嘉紅/透天厝1樓當店面 賣出得繳50萬增值稅 找到解法「省一半」

文/傳承風險、家族信託顧問,《R姐財富方舟-廖嘉紅》版主 廖嘉紅

中南部有許多透天厝1樓當店面樓上住家,因為持有多年,出售時土地增值稅相當驚人。

幾年前我要出售起家的透天厝,因為持有將近20年,仲介預估土地增值稅將近50萬元,真的不少!

土地增值稅怎麼會這麼高呢?因為透天和公寓,相對於華廈,持有的土地較大。

▼透天相較於華廈與大樓,持有土地大,增值稅便高。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

土地增值稅 稅率採倍數累進

再加上自2005年2月1日起,土地增值稅的稅率採用倍數累進的20%、30%、40%等三級稅率。 如果可以符合自用住宅用地,適用「一生一次優惠稅率」則為10%,稅率差別2倍起跳。

我跟仲介說,1樓雖然是營業使用,但樓上確實是住家,土地增值稅應該可以一般用地和自用的比例計算吧?應該不能因為1樓是營業用,就全部用一般用地的稅率計算吧?

自用稅率僅10% 店面可按比例拆算

是的,財政部2020年5月8日函釋(台財稅字第10800117831號令):

土地所有權人地上建物部分供自用住宅使用,部分供非自用住宅使用,其出售土地申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之面積,應依建物實際使用情形所占土地面積比例計算,分別適用自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

如果不是透天,同一樓層房屋部分供自用住宅使用,只要自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89/3/14台財稅第0890450770號)

▼只要自用與非自用住宅使用部分能明確劃分,就能依實際使用比例來計算土地增值稅。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

精算土地比例節稅 優惠一生僅一次

你一定很好奇?透天厝的出售,經由自用與非自住的土地比例計算,最後我到底繳了多少土地增值稅呢?

我偷偷告訴你,出售時的土地增值稅,由原先預估的將近50萬元,降低為20幾萬元,整整省了50%。 但是「一生一次優惠稅率」顧名思義,一生只有一次機會,未來如果再有機會出售自用住宅用地,就只能使用標準嚴格的「一生一屋」。

●本文獲《R姐財富方舟-廖嘉紅》授權,以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王張琬聆攝)



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