住展區域分析》新北市林口新市鎮 輕移民典範區　發展漸趨成熟

往年入冬冷又濕，且常起大霧的林口，卻是全台首個重劃區的誕生地；事實上，當地房市乃成也重劃，敗也重劃，是直到近年市場大多頭、房價飆漲，新市鎮才陰錯陽差，服膺當年重劃初衷，成為大台北輕移民示範區之一。然而隔壁龜山A7重劃區近年竄起，有可能促使新市鎮房市再起變化……

文／施絢傑

對建商來說，土地是產業經營的最重要原料；一般在考量後續是否順利去化之下，建商多選擇在精華區或周邊購地。不過這類土地有限，且通常整合不易，成本也較高，有時甚至還有風險。

相較之下，重劃區提供完成且成本相對低廉的土地，且多具發展前景，因此往往成為建商推案的最愛舞台。

然而具備前景，且土地完整、成本低，也代表該區域還處待開發狀態，即欠缺生活機能，因此重劃區也讓開發商又愛又恨。而全台第一個重劃區－林口新市鎮，其過去發展歷程，正好印證此特質。

疏散都會人口　催生新市鎮

林口新市鎮早在1969年即著手規劃，是當時小蔣政府為紓解大台北人口密集及水患問題，而選在北桃之間的林口台地，推動副都會造鎮計劃。該計劃範圍其實遍及林口、新莊、泰山、五股、八里及桃園龜山、蘆竹，甚至涵蓋當時部份桃園縣，重心則在林口台地及南側龜山。

計劃原採區段徵收方式執行，結果過程不順利。1978年中央將計劃納入十二項重大建設，並改為市地重劃辦理後，才得以順利推動。

然林口臨山面海，直接面臨強勁東北季風吹拂，導致多霧且潮濕。此外，境內有大面積林地被劃為保護區，更因屬縱谷台地，全區海拔250米，還符合山坡地限建的規定。

山坡地開發未解編、天候差強人意，又缺乏足夠誘因及配套，因此儘管改為市地重劃，仍讓有意進駐開發的建商難以施展，人口未如預期般大量移入；林口新市鎮區域發展於是開高走低，還一度淪為房市票房毒藥。

三合一標售　房市大復活

90年代後，新市鎮公共建設陸續完成，山坡地限建也在地方人士遊說下解編。不過近年本區房市能夠否極泰來、突飛猛進，卻是受惠2004年的三合一土地標售。

當時台北縣府將板橋新站特區、台北大學特定區及林口新市鎮共三區，合併包裹進行土地標售，並祭出限時及大面積開發容積獎勵促銷，加上當時景氣開始走揚，因此標售成績斐然。只是這樣的發展，並沒有真的刺激區域房市。

本刊歷史數據資料顯示，土地標售後，林口預售房市的確價量起飛，之後再換為成屋案量大增；但進一步比對發現，這是未消化完畢的預售量體，以新成屋之姿重新進場銷售，代表市場買氣並未隨著建商進駐推案而走升。

近年市況　隨政經面起伏

就在區域房市看似再度開高走低時，歷經多次路線更改的機場捷運，2007年中央宣布收回自建並動工，本區房市明顯受到激勵。隔年總統大選馬英九勝出，房市隨之上演兩岸和平紅利行情；新市鎮恰好位桃園機場與台北市之間，又有機場捷運做橋樑，於是成為業者口中的台商新寵，市況再度加溫。

然隔年Q3爆發金融海嘯，消費多靠外地客的林口房市，受到衝擊更大。接著歐美實施量化寬鬆，馬政府又大幅調降遺贈稅率，使房市掀起資金行情，加上北縣升格題材發酵，林口房市再度反彈走高。

這次多頭，北市精華區房價狂飆情事堪稱史無前例；在推擠比價效應帶動下，新市鎮房市價量衝到空前高點。整體來看，新市鎮房市確實一直隨政經因素而波動起伏。

以下，將林口新市鎮以行政區（或國道1號林口交流道）劃為林口及龜山段兩大部分，林口段再分為舊市區、新市鎮，做更深入的市況介紹分析。

一、林口段

1.舊市區

本區是由仁愛、中山、中正、林口及竹林路等路段構成；由於開發時間較早，因此以往是全林口商業氣息最濃的區域，生活機能無虞，當然也是當年三合一土地標售之前，林口房市較熱絡及行情較佳處。

當然，本區和利多題材較無直接連結，因此行情及供給量很快被新市鎮追過，很早就淪為相對低價區，近年推案也屈指可數；不過小區域需求相對穩定，加上供給偏少，因此只要規劃產品得宜、價格合理，銷售反應通常都不差。

2.舊市區至文化一路周邊（新市鎮一、二期）

約從舊市區邊緣向外延伸，到文化一路周邊區塊，是林口新市鎮早期發展根據地。三合一土地標售前，新市鎮內較具指標性之推案，多位在本區。

本區內住一、二用地比例甚高，至今都還是林口透天產品大本營。價格差異則甚大，不過基本上是走中高總價路線，土地持分較大的雙併或獨棟規劃當然更貴。實際價格方面，早期大概2,500萬元以上者已算高檔；然近年新市鎮全區房價水漲船高，本區透天產品總價當然也隨之墊高，加上規畫仍多走大建坪、大地坪路線，因此動輒4、5千萬元甚至更高已成常態。

和舊市區相仿，隨著市場焦點移至新市鎮三、四期，加上可開發素地愈來愈少，本區近年推案銳減。不過近期也出現一特殊狀況；那就是標榜雙語教學的康橋及伯大尼等貴族私校，先後在此設校招生，引來不少高端客層，使得本區市場詢問度一度大增。

3.文化二路以西（新市鎮三、四期）

林口特定區屬新北市林口區管轄的範圍，大致可以文化二、三路之間的中心商業區為軸帶，隔成東西兩區。三合一標售地大舉開發前，本區推案主要在東側及周邊，且多不超過仁愛路以北，但此後就全看商業軸帶兩邊的新市鎮三、四期表演。

儘管三合一土地標售時間點是2004年，但本區則要到2006年後，推案才明顯增加；主要是新市鎮待開發區域仍廣，且初期題材仍有變數，導致業者觀望、暫緩推案。

之後大環境景氣持續走升，加上機場捷運題材浮現，建商信心大增，推案開始大量湧出，且由於容積獎勵之故，因此多為大樓案；離中心商業區稍遠的住二用地，初期仍以透天為主，不過之後也被大樓占領。近年整個林口新市鎮，只剩師大分部康橋學校周邊的住一、二地目區，才看得到透天案。

再看客層。早期林口靠著相對低房價，加上經中山高驅車往返北市僅約半小時，因此吸引不少市中心首購族，也攔截一些原本要到南崁的客層。不過隨著利多題材發酵，價格拉高，客源及房型開始出現變化。

資金行情起　房價急驚漲

機場捷運行情啟動前，全區一般以二、三房為主，扶輪公園周邊則可見較多中大坪數換屋產品。爾後單價拉高，首購族開始減少，轉以換屋客及投資置產族為主，不過外地客仍占大宗。

2008年Q3金融海嘯爆發，市況降溫，後期甚至出現集體降價情事，當時更盛傳往西方向、較深入之區段成交行情下殺到個位數字，大坪數當然成了票房毒藥。但這波下修走勢也沒持續太久；隨後資金行情啟動，單價再度飆升，主流坪數也又再放大。

於是，林口大樓單價行情從金融海嘯前約16萬元上下，金融海嘯後半年一度下殺到10萬元出頭，之後資金行情帶動交投熱絡，單價又直線狂飆。2010年央行祭出選擇性信用管制，本區果然名列其中，隔年奢侈稅開徵，林口房價漲勢再踩煞車。

接著機場捷運動及三井Outlet先後動工，本區房價又應聲上漲。然後官方推房地合一稅加上資金行情退潮，房價又現修正走勢，首購族重現蹤跡，二房成為最受歡迎產品。近年低總價當道，二房繼續當紅；但由於單價不斷拉高，導致剛性首購比例下降，由置產投資者取而代之。

離交流道愈近　行情價愈高

由以上市場變遷脈絡可知，扣除外部政經因素，距中山高交流道及機捷A9站之遠近，是分析新市鎮林口段房市進展的最重要關鍵；因此，推案分布或熱度是由南往北擴散，行情也以同方向遞減。

林口交流道及A9站周邊，是整個林口新市鎮新北市這一側，唯一真正吃得到捷運利多的區塊，金融海嘯後第一波資金行情高峰，每坪開價就已往5字頭挺進，也一直都是全林口段最貴區段。三井Outlet周邊則是近年新竄起的推案集中區，行情略低但也差距不大。現在從A9站周邊到三井Outlet，行情已站穩5字頭。

扶輪公園周邊，算是整個林口段中最特殊區段，主要受惠當地難得的大型綠地，因此一直是屹立不搖的相對高價區。不過畢竟條件佳、發展早，故近年供給相對稀少。

交流道至三井Outlet這一帶的相對低價區，則是中山路以北（後段）及文化北路以西（頭湖國小及南勢地區）。前者過往行情長期維持25萬元／坪以下，直到近幾年才站上3字頭；後者距交流道稍近，加上工一重劃區就在附近，因此站上3字頭的時間較早，目前則走高到40萬元／坪以上。

二、龜山段（長庚醫院、華亞園區周邊）

林口新市鎮核心區域橫跨中山高林口交流道兩側；而新市鎮龜山段，由於有台塑集團旗下長庚醫院進駐及華亞科技園區設立，因此早期發展更勝交流道對面「正統」的林口段，房市亦然。

產品趨勢方面，早年基本上和林口段大致雷同；中心商業區周邊機能佳，人口密集，因此以大樓為主，外圍郊區則是透天產品的天下。

不過金融海嘯爆發前，當時桃縣府一度強力取締戶外廣告；結果形成一區兩制，交流道這一邊完全無法掛看板廣告，另一邊卻戶外廣告充斥。約同期行庫又啟動自律、緊縮房貸，本區隸屬桃園，銀行核貸等級於是又比林口段差了一截。

連續利空衝擊，使得本區買氣轉差、行情下修。儘管林口段後來也被（央行）納入信貸管制範圍，但門牌偏見持續作祟，加上林口段確實有更多利多題材；於是直到今日，龜山段只有跟著林口段起舞的份。

至於行情部份，機場捷運A8（長庚醫院）站周邊，也就是中心商業區，價格還是最高，曾一度坐4望5，不過始終沒有真正超越林口段A9站周邊。往（龜山）舊市區方向的住宅區段則稍低，，由於周邊就業人口眾多，又是較早開發的區域，素地有限、供給稀缺，因此買氣相對較穩。

不過隨著前些年高速開發，加上A7站新闢重劃區竄起，因此這幾年的龜山段房市，已不復往年光景。

三、機捷A7重劃區

前段所述，從2005年三合一土地標售後新市鎮房市幾乎都聚焦林口段，但來到2018年，情況卻又有轉變，原因是A7（體育大學）站周邊的官辦重劃區啟動，瞬間成為林口交流道兩側最新推案大本營。（本區緊鄰新市鎮龜山段，但另有獨立的都市計畫，故本篇僅做簡介，不詳述個案）

A7重劃區的設置目的，主要是為配合機場捷運興建，加上中央興辦合宜住宅，因此營建署2010年著手進行相關規劃。不過可能受機場捷運進度延宕拖累，本區直到2017年下半年才出現第一宗民間建案。
不過此後本區推案狂潮啟動，各路建商紛紛前進本區；大抵是重劃土地大且完整，因此個案基地動輒上千坪，加上容積獎勵，規模動輒兩、三百戶，甚至曾出現單一建案量體超過千戶者，區域供給因而瞬間爆增。

本區儘管門牌是桃園龜山，但受惠於機場捷運（A7站），加上確實更近大台北盆地，儘管發展初期幾乎無機能，但價位相對低檔，加上周邊就業人口多、住房需求大，近年還有北北基桃月票加持，因此買氣暢旺，甚至成為北台房市當紅炸子雞。客源則從初期的龜山、林口、新莊等鄰近地區，到近期逐步擴增到整個大台北相對高價區。

事實上，本區買氣維持高檔的關鍵因素，即相對低單價。發展初期，一般行情大多在22~25萬元，近A7站者稍貴；之後買氣持穩帶動下一路上揚，近一、兩年又有營建成本疑慮，使得目前行情已坐3望4喊5，這當然可能讓本區相對低價賣點及後續銷況受到考驗。

各項因素交錯　新市鎮重起

根據相關資料及在地人士透露，林口新市鎮的原始規劃理念，是英式田園、低度開發；中心地帶為商業區，周圍則是住宅地目，開發強度也是愈往外圍愈低。這使得林口新市鎮早期發展，呈現中心住商地段大樓林立，周邊透天別墅環繞。只不過初期公共建設不到位，重劃方式不被接受，又無發展配套，加上天氣不友善，使得新市鎮空有重劃之名，卻無法真正落實。

對照來看，近10餘年新市鎮能重新奮起，以機場捷運為核心的配套建設功不可沒；但深入觀察可發現，2004年北縣府三合一土地標售，加上限時、大面積開發容積獎勵，才是吸引建商進駐，供給激增的真正肇因。只是，這也違背當初新市鎮的原始規劃精神；所幸外圍低密度住宅區土地利用原則未被破壞，算是不幸中的大幸。

近年全球暖化導致氣候丕變，反倒使林口入冬後不再偏冷多霧，這也是近年新市鎮房市吸引更多外來客的另類因素。更重要的是，儘管近年新市鎮房價也大幅跟漲，但始終仍屬大台北相對低價區。在許多不同因素交錯、陰錯陽差下，林口終究服膺最初規劃目標，成為紓解大台北一線區人口的重要衛星市鎮。

推擠效應強　量增價起伏

一線區高價推擠及比價效應，加上利多題材多集中前段區域，因此新市鎮內一直存在明顯價差，也間接導致客層性質不同。愈近交流道、捷運房價愈貴，置產族較多；房價稍低的中後段，首購族比例稍高，之前本區幾度吹起降價讓利風，也是後段先發難。

但近1、2年，受到土地、建材原物料等成本墊高，加上缺工問題，價格又快速墊高，新市鎮房價也來到空前高點。較便宜的後段，前幾年還找得到35萬元／坪以內的價位，現已幾乎以全數站上4字頭；前段更不用說，平均成交已站穩5字頭。

相較之下，利多效應則有被誇大之嫌。機場捷運在林口段內唯一設置的A9站，位置離人口集中區稍遠，通勤效益只對中前段有幫助；堪稱當地最大商業設施之三井Outlet，的確帶來人潮、錢潮，但對周邊住宅房市的帶動效果也僅是間接性。

至於影視音園區和工一重劃區，預期引進相關就業人口、創造房市需求，才是實質度更高的利基；前者已陸續有媒體業進駐，後者確定將有高科技。

零組件國際大廠進駐生產。事實是，從早年第1代移民換屋、第2代首購及產業在地化引進的就業人口，都為本區帶來穩定強勁的住居需求。

龜山A7特區　取而代之？

總括以上看來，新市鎮似已逐步邁入發展成熟期。不過展望未來，房市能到達何高度，還取決於日後工一重劃及媒體園區的進駐狀況及後續效應。截稿前，捷運A9站附近醞釀中即將推出的小宅新案，據悉開價將挑戰7字頭，足見業者對此區未來看好，而交流道隔壁、龜山段旁機捷A7重劃區，估計分食首購客層的狀況亦會更明顯。

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