樂新知

房產新聞、房屋百科、新屋報導、法律常識

現金返還太香!美國人買房也玩AB約 專家驚:被誰帶壞?

說起「AB約」、「陰陽合同」、「假合約」,對於台灣略諳房市的民眾都不陌生,也在房市檯面下行之有年,不過實價登錄上路後恐涉若干《刑法》;近期美國竟也玩起這個遊戲,祭出「現金返還」模式,其中一種方式就是簽兩份合同,遊走法規灰色地帶。對此網友笑稱「Taiwan No.1」、「走在玩手段弄錢的尖端」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」分享近期美國興起AB約買賣,直呼「被誰帶壞了?」因為台灣人對房市買賣「假合約」、「AB約」早已見怪不怪,「但奧妙的是,遠在太平洋彼岸那端的米國人(美國人)竟然也玩起這個遊戲了。」

所謂的「AB約」,就是買賣雙方簽定兩份合約,一份是成交總價寫高的假合約,拿去向銀行超貸,實價登錄制度上路後還用來作假登錄;另一份則是檯面下簽定的真合約,載明保證退款或折讓金額的合約。

不過此行為若被查獲,不只依《稅捐稽徵法》和「平均地權條例」罰錢,還會觸犯《刑法》第214條「使公務人員登載不實」罪、第210條「偽造文書」罪、第339條「普通詐欺」罪與第339-4條「加重詐欺」罪等,有被起訴風險,甚至被銀行留有「詐貸」紀錄,影響未來信用條件。

▼何世昌發現美國近期竟將「AB約」行為檯面化。(圖/截自「何世昌的房產知識Buffet+」臉書粉專)

美國買房祭現金返還 遊走法規灰色地帶

至於美國近期興起類似「AB約」的狀況,何世昌說明,美國因房價與利率同步飆上歷史新高,購屋族負擔沉重,為了提升買方購屋意願並降低其財務負擔,美國房市花招百出,其中一招是俗稱為「現金返還」(原文稱為Money Back at Close、Cash Back at Closing Legal、或Cash To Close To Buyer)交易模式。

何世昌強調,「現金返還」在美國並非新鮮事,但近期詢問度特別高,運作大概有兩種方式,一是在房屋成交後,賣方向買方提供信用貸款,或退還部份交易佣金、手續費等方式,讓買方可以獲得一筆現金;二是「簽兩份合約」,一份為真實交易金額,由買賣雙方留存,另一份為虛假成交金額,提供給銀行申辦貸款。

舉例來說,A向B買房,總成交價為28萬美金,但A要求3萬美金返還,他們簽訂的其中一份合約把成交金額提高至31萬美元,等到銀行核撥款項給B之後,B再把錢返還給買方A。

▼美國房屋交易在過去即有「現金返還」的狀況。(示意圖/取自pixabay)

何世昌指出,雖然「現金返還」交易模式會讓A負擔的房貸總額增加,但因交屋後能獲得一筆可利用的現金,所以受到買方青睞。目前有不少房地產網站有專文介紹「現金返還」機制,但此舉可能游走法規灰色地帶,甚至可能觸犯2009年實施的《欺詐執法和追償法案》,「不過,因為『現金返還』實在太香了,討論區常有網友詢問這樣做是否合法」。

許多網友對於台灣行之有年的手法反諷,「世界怎麼跟得上台灣」、「真的是Taiwan No.1」、「走在玩手段弄錢的尖端」,也有人正色表示不妥,「這就是AB約違法,台灣已經很少敢玩了,他們還搞不清楚狀況大剌剌寫在網頁上」。

網友曝美國AB約行之有年 金融海嘯前拉爆槓桿

此發文也引來許多專業網友來進一步解說,「第一種方法其實是完全合法的,第二種方法就要看操作了」,甚至有人分析,「現金返還cash back常常在契約裡明訂,這樣不太可能違法。但是很少超過一萬塊或房子價值的1.5%(取高值)。而且這樣幹本身有風險」,他解釋風險在於若貸款鑑價不到加上現金返還的價值也是白搭,而且房屋稅稅基是原房價加上現金返還,等於多貸的錢每年要被政府抽1~3%的代價,但第二種AB約「不就偽造文書?」

更有熟悉美國房市狀況的網友指出,美國20~30年前就有,「東方人沒比較領先,只是這次是公開秀出來」、「這種方式在紐約co-op公寓的買賣很多,但絕大部分只限於全現金」。

有網友便提到,AB約在美國行之有年,特別是2008年金融海嘯前很多人這麽玩,「根本一毛錢頭款都不用拿出來,才會造成這麽多人拉爆槓桿」,而現在的美國人又開始玩轉這套,「台灣也好多人增貸拿出來投etf或者過水再投入買一間新房」。

(封面圖/Unsplash)



【往下看更多】
疑點交爆衝突!房客縱火害律師喪命 同業嘆:風險高要加錢
補貼被抵消!3月房租指數再寫新高 專家:換約時會很有感
包工程超好賺?他羨營造業開豪車買名包 內行人:跑路的一堆

相關文章