2025換屋全攻略：從換屋方式、稅務規劃到貸款計算，教你如何精準決策

01｜不同換屋方式的注意事項

「先買後賣」的特點

● 適合誰：手上已有頭期款，換屋的每月貸款都有準備的人。

● 居住銜接期：優！先買新房才搬家，有充裕時間可以舊搬新。

● 方便退稅：有利於配偶先入戶籍，方便日後重購退稅申請。

● 面對課題：資金需詳細規劃，新舊房貸款+新房裝潢費，會有資金短時間大筆支出的情況。銀行有第二戶限貸令規則，自住者則不受影響。

「先賣後買」的特點

● 適合誰：資金壓力較輕，適合不想同時繳新舊屋貸款；或是房價正在高點，想要先獲利了結的人。

● 居住銜接期：賣舊屋後需短期租屋，在購入新屋前要搬兩次家。

● 日後退稅：完成新屋購入後，需記住在 5 年內申辦重購退稅。

● 面對課題：新購入的房成本較高，若買的是預售屋，等待期長會有租屋需求，將有租金與兩次以上的搬家費用。

02｜房地合一稅2.0如何影響換屋稅率

什麼是房地合一稅2.0？

指的是房屋土地交易稅，只要出售房屋或土地，就要申報並繳稅給財政部。2.0版本相對於前一版，調整了房地交易的稅率計算級距，新的稅率級距針對短期交易刻意收取45%重稅。詳見下表

圖片來源：財政部

兩年內賣屋的稅率與影響？

換屋一定要了解房地合一稅的稅率差異，持有未滿 2 年，銷售的價金就會被國稅局課45%的重稅，以1,500 萬的房子為例，扣除當時的購買成本 1,200萬、相關移轉費用與土地漲價總數額，剩餘獲利金額還要ｘ稅率45%，直白的講，持有時間越短，稅金越高。

如何進行稅務規劃以減少負擔

房地合一稅新版對於自住者並沒有太大影響，唯一要注意的是，對於需要換大空間的三口之家而言，購入持有需最少滿足 6 年，自第 6 年開始稅率從 35% 降至 20%，能明顯降低因為換屋造成的所得稅龐大負擔。

免繳房地合一稅的情形與條件

若賣房獲利金額只要低於新台幣 400 萬元，可以不用繳房地合一稅，若超過 400 萬也只要按金額課徵 10% 稅率，要注意的是同樣要符合自用住宅以下條件：持有住宅住滿六年、居住期間沒有營業或出租使用、個人與配偶子女未使用自用住宅房地租稅優惠，具備上述自用住宅條件，才符合免稅資格。     

03｜重購退稅拿好拿滿，自用住宅換屋能退稅？

政府鼓勵民眾買房，除了稅率優惠，換屋也能退稅，不管是常見的滿巢族小屋換大屋，還是空巢族大屋換小屋，自住換屋都能退稅，差異如下：

1. 小屋換大屋：全額退稅

　（新屋的房地成交價格高於舊屋，認定上是小屋換大屋，因此能全額退回房地合一稅）

2. 大屋換小屋：依比例退稅

　（新屋的房地成交價格低於舊屋，認定上是大屋換小屋，依比例退回房地合一稅）

重購退稅申請條件與流程

• STEP1：重購新屋或土地完成移轉登記後次日起，五年內提出申請。

• STEP2：準備好身分證件與戶口名簿、重購契約文件、權狀影本、其他證明文件、土地增值稅繳款書收據等資料。

• STEP3：以郵寄、臨櫃辦理或網路申請進行申辦。送件到退款約60天，可登入財政部線上申辦查詢進度，臨櫃辦理者可撥打所在地的稅捐稽徵服務處專線詢問進度。

重購退稅的限制

1. 自住限制：自己或配偶名只能有一戶住宅，超過一戶就無法申請。

2. 時間限制：不管是是大換小還是小換大，新舊屋移轉時間需在2年內，並且在交屋登記完成後3個月內提出申請。

3. 共有限制：新舊屋只能是自己或配偶持有，其中一人與他人共同持有，只能按比例退稅。

4. 營利限制：新舊屋不可有營利或出租行為，且必須有居住事實。

5. 登記限制：退稅五年內，新屋不可更改用途及移轉登記。

04｜換屋貸款成數如何計算

第二房限貸 6 成議題

央行為了打擊炒房投資客，祭出第二房貸款限制，最多只能「貸款至6成」，相對於新青安貸款提供首購族能貸款 8 成的額度，以 1,000 萬開價的房子為例，就要多準備100 萬自備款。另外第二間房貸利率無法優於首購房貸利率，利率與自備款交互影響下，貸款成數就至關重要。

如何拿到高成數房貸或利率

少數的人因為職業身分，能獲得較佳的貸款成數與利率，換屋時想要拿到更好的貸款成數，就要善用配偶名下無自用財產的身分，使用首購購屋優惠，另外貸款標的保值性佳、尋找二親等內財力佳的擔保人，都能提高銀行核貸提高成數，減少換屋前自備款與每月還款壓力。

試算換屋整體費用 

試算金額以舊屋1,000萬，新屋1,200為例。

頭期款

自備款：新屋售價 1,200萬 x 30%=360萬

銀行貸款：新屋售價 1,200萬 x 70%=840萬

裝潢費、政府規費與其他費用：120~150萬

重購退稅：

(舊屋房地合一稅100萬 x 新屋售價 1,200萬) / 舊屋售價1,000萬=可退稅金額120萬

整體換屋成本：

自備款360萬，暫不算入裝潢費等其他開支，扣除日因小屋換大屋重購退稅的120萬，買房成本約240萬元。

05｜換屋其他注意重點

了解以上換屋的稅率與買賣差異後，還有幾點小細節需要注意，分別是中年購屋挑戰、房屋地點挑選不要在郊區。

中年換屋挑戰：維持穩定薪資與還款能力

孩子邁入國中階段通常也是45-50歲階段，此時往往是職場經驗成熟的階段，薪資與存款也達到最好的累積時期，換屋後是否能維持穩定收入付款，能持續到退休前很重要，若無法負擔較高金額的房貸，退而求其次以時間換取空間，可選擇郊區單價較低的房子，並且房屋使用年限建議抓在 15-20 年之間，後續等到孩子長大搬出去即可賣掉換同社區的2房小宅，剩餘的錢可成為退休金。

挑選生活機能較佳的蛋白區三房

舊屋房貸加上較少的頭期款，可能會退而求其次選擇郊區預售屋，有些人甚至看房看到山區或淹水地帶，非常不建議這樣做。若只是貪圖低總價，但忽略了貸款只能貸到七成的限制，以及新興重劃區生活機能差、交通不方便不容易轉手，無法拿到較好的貸款成數。