文／住展雜誌
台灣房市歷經長達數年的多頭行情後，去（2024）年Ｑ4起正式翻轉。以中南部為首的成屋市場率先走跌，預售市場雖一度撐住價格，但隨著今年進入Q2，價格鬆動趨勢已逐漸明朗。房市趨勢專家李同榮警告，預售市場的全面修正態勢已成定局，下半年恐將加速進入「三部曲式下修」，年底甚至可能爆發更嚴重的「斷頭潮」。
李同榮指出，這波修正不同於過往的循環，雖然預售市場一向被視為房市的先行指標，但這次卻由成屋市場領跌，顯示整體市場基本面轉弱的警訊。預售價格之所以在初期仍能維持，主要是因為建商口袋深、資金充裕，選擇以贈送裝潢或家具等方式暗中讓利來掩蓋降價；同時，也避免激起已購戶不滿。但這樣的策略終究只是延遲市場修正的時間，無法真正扭轉趨勢。
隨著交易量一路探底，投資客逐漸出現拋售動作，市場氛圍也跟著轉變。李同榮分析，預售市場在轉弱過程中通常會經歷三個階段。首先是價格仍有撐的時期，許多投資人選擇「平轉」出場，這波現象在去年就已出現，屬於房市下修的初跌段。接著進入明顯下跌的主跌段，由於2023年政府已禁止預售屋轉售，許多高點進場的投資客與自住買家無法轉讓，只能選擇解約認賠。今年上半年全台已有近千件預售屋解約，多集中在中南部，顯示解約潮已成為當前的主旋律。
更令人擔憂的是即將到來的「斷頭潮」。李同榮指出，當房價下跌幅度過大，投資客不僅賠不起，連履行合約的能力都出現問題，只能放棄權益任其斷頭收場。這種情況若在年底前擴大，不僅對個人財務造成嚴重衝擊，也可能波及整體房市與建築業的金融穩定。
面對市場的持續下修與資金壓力，李同榮呼籲，建商應正視現實，適度調整價格以因應市場需求，否則交屋潮與投資客的拋售壓力將使跌勢更加劇烈。他同時建議，為避免斷頭潮擴大為系統性風險，政府應考慮選擇性鬆綁現行限貸政策，針對首購與換屋族群提供適度的貸款彈性，穩定市場信心與交易動能。
整體而言，預售市場的修正已無可避免。儘管市場中仍有部分自住與中長期投資者願意承接，但若建商與政策未能及時因應，下半年恐將進一步惡化，房市將面臨更多挑戰。
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