中古屋市場爆恐慌殺盤！屋主慘砍3成仍賣不掉銀行拒貸成致命一擊

發布：2025年09月13日
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中古屋市場爆恐慌殺盤！屋主慘砍3成仍賣不掉銀行拒貸成致命一擊
中古屋市場正面臨前所未有的交易困境。近期許多賣方為了換購新房，主動將中古屋價格下修20-30%，卻仍然難以成交。問題關鍵在於銀行對老舊房屋的貸款緊縮政策，即使買賣雙方達成價格共識，銀行核貸成數不足仍讓交易破局。與此同時，去年和今年初購買新成屋的消費者發現建商價格持續下修，陷入「馬上買、馬上賠」的窘境。

中古屋房市雙重壓力

中古屋市場目前面臨雙重挑戰：一方面是賣方迫於換屋需求，願意大幅讓價；另一方面是銀行對老舊房屋的貸款條件日益嚴格。這種矛盾現象導致市場出現「有價無市」的困境。

一位正在賣屋換房的台北市民無奈表示：「我的公寓已經從最初開價2,500萬元降到2,000萬元，降幅超過20%，買方也很滿意這個價格。但銀行只願意核貸6成，買方自備款要800萬元，根本負擔不起，最後只好放棄。」

銀行貸款緊縮原因

銀行業者透露，對中古屋貸款趨於保守主要有幾個原因：首先是不動產市場前景不明，銀行需要控制風險；其次是央行選擇性信用管制要求銀行謹慎管理不動產貸款集中度；最後是老舊房屋的價值評估較為困難，銀行寧可採取更保守的態度。

房貸部門主管指出：「對於屋齡超過30年的中古屋，我們確實會更加謹慎。除了考量房屋本身條件，還會評估地段和周邊發展性，不是單純看成交價格。」

新成屋市場降價壓力

與此同時，新成屋市場也面臨價格下修壓力。許多在去年和今年初購屋的消費者發現，建商為求去化餘屋，持續推出各種優惠方案，導致早買的客戶立即面臨帳面損失。

一位去年購屋的民眾抱怨：「我去年以每坪60萬元買的預售屋，現在建商餘屋銷售價降到每坪55萬元，還送裝潢和家電，等於馬上虧了數百萬元。這種感覺真的很差。」

政策資源分配爭議

市場觀察人士指出，央行雖然釋放資金，但這些資源似乎主要流向建商餘屋去化，而非中古屋市場。這種政策傾斜加劇了市場的不平衡發展。當前政策確實比較偏向新建餘屋的去化，這讓中古屋市場更加艱難。建議政府應該有更均衡的政策思考，同時照顧中古屋市場的需求。」

專家的市場建議

面對如此市場環境，專家建議買賣雙方都應該調整策略。對賣方來說，與其大幅降價，不如先了解銀行對該物件的可能核貸成數，避免價格談妥卻因貸款問題破局。對買方而言，除了談判價格，更應該預先做好貸款評估，了解自身貸款條件和銀行可能核貸成數，避免浪費時間在無法完成的交易上。

房市正經歷結構性調整期，中古屋與新成屋市場面臨不同的挑戰。

銀行貸款緊縮雖然是風險控管的必要措施，但也意外成為市場交易的絆腳石。建議主管機關應該思考更細緻的政策工具，在風險控管與市場流動性之間取得平衡。對消費者來說，在這個波動時期更需要謹慎評估自身財務狀況，不要因為價格誘人就衝動購屋，也不要因為市場低迷而完全卻步。重要的是做好充分的財務規劃和風險評估，才能在市場調整中找到真正的機會。畢竟，房屋最終還是要回歸居住本质，而不是投資工具。
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