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「家人說貸款下來再補頭期款？」網勸：別信！少寫這句賠光訂金
【M傳媒 房產中心／專題報導】
買房對多數家庭來說是一輩子的大事，尤其是首次進場購屋的首購族，常常因資金安排問題感到焦慮。近日就有網友提出疑問：購買中古屋時，是否需要在簽約當天就準備好兩成頭期款？他透露自己還差15萬元，家人願意協助，但卻說可以等銀行核貸成數出來後再補齊，讓他不禁擔心，這樣的做法是否可行？如果家人臨時反悔，會不會造成交易風險？
簽約流程解析：分階段付款才是常態
根據房產實務，中古屋的付款流程通常分為幾個階段：簽約時支付訂金或部分頭期款，待銀行核貸確認後再補足差額，最後在交屋前付清尾款。因此，並非所有頭期款都要在簽約當天一次繳清。
常見的做法是簽約時支付成交價的10%作為保障，剩餘頭期款則在貸款核准後補足。這樣安排可以讓買方先確定銀行願意核貸的成數，避免因貸款不足而資金斷鏈。
銀行角度：審核重點不是存款餘額
許多人誤以為銀行會要求買方在貸款前就把頭期款全部放在帳戶裡，但事實並非如此。銀行主要審查的是：
借款人的信用紀錄與收入狀況。
房屋鑑價是否足以支撐貸款金額。
借款人總體負債比率。
換言之，只要買方收入穩定、信用正常，銀行不會因為簽約當天戶頭不足兩成頭期款就拒絕核貸。不過，若到了交屋時還無法補齊尾款，才會出現實際違約風險。
風險提醒：家人支援並非絕對保險
對於依賴家人資金支援的買方，專家提醒：這種做法雖然常見，但風險在於「承諾未必能兌現」。如果家人臨時改變心意，或提出不合理條件，買方可能會面臨資金缺口，導致無法履行契約。
法律角度來看，買賣契約一旦簽訂，若買方無法如期支付約定款項，賣方有權視為違約，不僅可能沒收訂金，還可能要求賠償。因此，在簽約前，買方必須謹慎評估資金來源是否穩固，而不是單靠口頭承諾。
專家建議：條款約定保障買方
若買方擔心貸款成數不足或資金短缺，應在契約中增列保護條款，例如：「若銀行核貸成數不足，買方得以解除契約並返還訂金」。這樣可以避免因貸款條件不如預期而承擔違約風險。
此外，付款方式也應清楚列明，例如：簽約支付10%，貸款核准後再補足差額，交屋時支付尾款。唯有把時間點和金額具體化，才能避免日後爭議。
M觀點，簽約當天並不需要一次付清兩成頭期款，而是依契約分階段支付。
銀行核貸主要看重還款能力，而非簽約時戶頭餘額。但更重要的是，買方若過度依賴家人資金，必須評估「萬一家人反悔」的風險，否則可能在交屋時陷入資金斷鏈的困境。建議在契約裡明訂貸款與付款條件，並預留資金彈性，才能保障自己的購屋權益。
台南市安平區永華路二段
電梯大廈 136.51坪
3588萬 每坪26.28萬
台南市安平區育平路
電梯大廈 42.64坪
998萬 每坪23.41萬
台南市安平區國平南路
電梯大廈 120.04坪
5288萬 每坪44.05萬
台南市永康區復華六街
電梯大廈 32.13坪
988萬 每坪30.75萬
台南市安平區永華路二段
電梯大廈 136.51坪
3588萬 每坪26.28萬
台南市中西區永華路一段
電梯大廈 44.09坪
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電梯大廈 38.65坪
998萬 每坪25.82萬
台南市安平區健康三街
電梯大廈 38.65坪
998萬 每坪25.82萬
台南市南區大同路二段
電梯大廈 41.7坪
898萬 每坪21.53萬
台南市安平區健康三街
電梯大廈 38.65坪
998萬 每坪25.82萬
台南市南區萬年二街
電梯大廈 46.28坪
1118萬 每坪25.67萬
台南市安平區國平北路
電梯大廈 72.09坪
2258萬 每坪31.32萬
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華廈 52.35坪
898萬 每坪17.15萬
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電梯大廈 37.58坪
798萬 每坪22.83萬
台南市東區崇德十九街
華廈 56.33坪
2180萬 每坪38.7萬
台南市安南區安豐五街
華廈 36.49坪
1288萬 每坪35.3萬
台南市中西區湖美街
電梯大廈 37.8坪
880萬 每坪23.28萬
台南市北區北門路二段
華廈 49.68坪
1188萬 每坪26.13萬
台南市中西區湖美街
電梯大廈 37.8坪
888萬 每坪23.49萬
台南市中西區成功路
電梯大廈 67.09坪
2230萬 每坪33.24萬
