《我在房市賺一億：房產達人首度公開8年經手400間物件的致富祕訣》

第一次買房賣房就賺錢

房產投資高手--月風

首度公開8年買賣400間房子穩賺不賠的致富秘訣

一本引領你進入房地產投資領域必讀的教戰手冊

買房前搞懂三觀念，懂鑑價、會殺價、買低價絕招大公開！

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「金正」推薦

說到房地產，最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。

但真相，並不是如此。月風說：「資金少，就往房子便宜的地方跑。」

然而，買房子可能是我們人生常中一筆相當大的投資，當買屋時，我們都希望買到好房子；當賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。

他說：「買房，只能用一種角度，就是用『投資』的角度買！」

月風整理多年的買賣心得，

告訴你什麼地點的房子好賣？該如何殺價、該如何整理房子賣得好價格？

該如何跟房仲業者打交道、爭取自己的權益？

如何看出哪個賣家是真缺錢的蛛絲馬跡？


《內文摘錄》

買屋，要用「投資」的眼光買

「我在八年間，買賣過四百間房子～」

每次演講，當大家聽到我的買賣屋經驗時，絕對會問我一個問題：「究竟要如何做，才能在這麼短的時間內，經手四百間房子？」

這，就是我要寫在本書中的精髓。

首先，請大家想想，當你在買房子時，是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」？

「當然囉，自住跟投資，畢竟不一樣！」大部分的人都會這樣想。

錯！

無論你是自住或投資，你要想的事都一樣。

在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。

因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子金額最高的投資。

坊間的房產書，大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋，卻忽略了投資和自住；買屋和賣屋，都是一體兩面的事。我在八年間，從第一間屋子開始，陸續買賣了四百間房屋，我發現，在買屋的同時就想到賣屋，未來賣屋時就更加順利，避免「買錯屋懊惱，賣不出去悔恨」的情形。

換句話說，不論是自住或投資；不論你現在想買屋或賣屋，在這本書中，都可以看到「買屋／賣屋」該注意的事情及方法。

畢竟，當你買屋時，都希望買到好房子；當你賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。

不是嗎？

或許，你可以大聲的說：「這間房子我很喜歡，一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這間房子將會再次被「用」到。無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業，拿房子殘值去銀行貸款……等。

當這些需求發生時，你總不希望，房價已經折半了？！

台灣人喜歡買屋，上天堂時，不一定有大筆現金，卻會留房子給子女。你是否想過，子女會怎麼使用這個房子？如果，房子一戶，子女兩人，那麼，最大的可能性就是將房子賣掉變現。

對下一代來說，除非自己就住在裡面，或者房子存在更多的利益，暫時不拿出來賣，一旦未來利益不在了，或子女想換屋，那麼，賣屋求現的可能性還是很大。

所以，賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用投資的角度來選屋，才是王道！

(BOX)NOTE月風買房筆記

說到買房，近來很流行的都更話題，也是大家很好奇的焦點。

我認為都更是一定會做的，只是早晚問題。

一般來說，房子的使用年限大概五、六十年，當房子不能住時，還是要重蓋。就算拖到八十年，可能這輩子等不到，兒女、孫子總等得到吧！

從這個角度來看，買都更型的房子給兒子或是孫子，是划算的。前提是：這個房子要買在低價，且符合我在後文所提到的Ａ級商圈，這麼一來，回報率才會高。想想，現在投資一、兩百萬，未來可能變成三千萬，回報率是很高的，所以，都更屋是可以做的投資，只是你這輩子可能用不到。

如果，你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用，或者孫子出生時，就有一筆阿公阿嬤的愛孫金，那麼，投資低價的都更屋，倒無不可！

下手前，要想的第一件事

經常有人問我：「月風，我有個房子想賣，你幫我看一下，這個屋子賣不賣得掉？提高價格有人買嗎？」

「你的房子有什麼優勢？」

「有啊，這個房子靠捷運站，附近有市場……」

停！

買屋要靠捷運站、靠學校、靠公園、靠大學……這些大家都懂。可是，當同一個商圈也有別人在賣屋時，你如果確定，自己的房子可以最快賣掉？

答案是：在買屋的時候，就要選自備款最少的案子。如何能讓下一個買方用最少的自備款跟你買房子，這才是重點。

每次下手買屋前，我會將所有的「自有成本」再加上我想要的利潤，算出下一個買方的買價，預想這個價格能不能成交？

當我拿出計算機點來點去時，我不是在計算我的成本，而是在算下一個買方的成本，算下一個買方要花多少錢，算買方能不能拿出ＯＯ萬的自備款？

如果勝算不高，我就不會下手。

買房子的時候，我一定會把下一個買方的頭期款算在裡面。

買賣經驗多了之後，我得到一個結果：最爛的房子（市價最低的房子，例如老舊公寓、華廈）跟最好的房子（豪宅、店面）都可以買，中間型的房子絕對不能投資。

中間型的房子，指的是新蓋或新古（沒人住過卻擺很久）的「非店面型透天」、無商圈的店面、及單價較高，但非當地指標區域的豪宅或電梯大樓。原因在於，中間型的房子，在銀行估價時，跟最爛的房子差不了多少，可是總價卻高很多，高出來的數字，全部是自備款，到時要賣出，也比較不好賣。

買屋就選「Ｃ級地段Ａ級商圈」

有句話說「七成地段，三成屋」。

教人買屋時，我一定會再三強調地段的重要！

現在，是Ｍ型社會。

房地產市場，一樣是M型社會。

信義區、大安區……這些豪宅的市場，不是一般市井小民買得起的，所以本書中，我告訴大家的，都是「豪宅以外的買／賣屋祕訣」。除去豪宅、貴鬆鬆的精華地段外，買屋，一定要買在「C級地段的A級商圈」。

什麼是Ｃ級地段？

從全台灣地區來看，台北是Ａ級地區，新北是B級地區；桃園、新竹、台中、就是C級地區。

Ａ級商圈，指的是該地段最夯的商圈。

以桃園來看，北桃藝文特區、南桃海華特區，就是C級地區的A級商圈。

相較於台北信義區而言，屏東，算是Ｅ級地段。

猜猜看，墾丁大街上的雙併透天厝，要賣多少錢？

答案是一億。

想不到吧！在全台灣最南邊的地方，卻有這麼高的房價，為什麼？原因就是，墾丁大街是Ａ級商圈。但是離開商圈，開車三四十分鐘後的屏東，相差不大的透天厝，開價只有兩百萬。

為什麼差五十倍？

答案就在於兩個字：商圈。

Ａ級商圈，就是好價。

人，都有習慣性，過去買Ａ級地段的人，就會想要擁有Ａ級地段的Ａ級房。但是，會去買Ｃ級地段的人，還是希望在Ｃ級地段住到Ａ級商圈（地區）。

舉例來說，信義區的新屋，沒有五千萬、一億買不到。而信義區的公寓每坪八十萬，即使擁有兩千萬的人，不會想在信義區買老舊的公寓，寧願到文山區買好商圈的房子。

再舉一個例子，台中算是Ｂ級地段。

台中的房子便宜嗎？

真的說起來，台中的房子，大部分都很便宜，可是某些區域如逢甲、七期，就很貴。

如果你還是不相信，那麼，我再說一個「大園機場」的例子。

從大園機場到大園市區的路段，一間房子從兩百萬到三百萬不等，但是，一開到大園市區，一間房子立刻跳到兩、三千萬──開車也不過二十分鐘。

一樣的道理，在桃園、中壢、高雄、花蓮……各地都相同。這些地方，都有主要的商圈，這些商圈的房子，都不太會跌，即使景氣不佳，房地產都跌時，這些地方跌幅也會比較小。

我的第一屋，幸好「有眼光」！

我的第一間房子，買在內壢的忠孝路。

內壢，是桃園的Ｃ級地段。

我選的地點，位於內壢火車站前最繁榮的地方，也就是內壢的Ａ級商圈。

看過房子後，找了一位在國Ｘ銀行的朋友，請他上網幫我查他們銀行在忠孝路周邊放款的金額。當時，銀行對於忠孝路前段的鑑價是每坪十三萬，中段大概十一萬，末段約八萬。

「我看到一間房子很不錯，要不要一起投資？」

那一年，不需太多頭期款，手上幾乎沒有現金的我，和一位朋友商量共同繳貸款。

「好啊。」

朋友說要我先去談房價，先談再說。

與屋主談價後，我以每坪5萬的價格買到這戶三十坪的房子，心中得意不已的想著：「我買的價格這麼低，真是削爆了～～」

交屋當天，我立刻整理房子，希望能儘速清空房子，趕快賣出賺差價。就在倒垃圾時，剛好遇到住在樓上的阿婆。

聊著聊著，我好奇的問：「你們當時買多少錢？」

「一間60！」阿婆說。

「不會吧？我買150萬，妳買60萬，這……也差太多了吧！」

聽到阿婆說的價格後，原本心中那把意氣風發的火，立刻被大瀑布沖刷得一乾二淨。

我……我可是幾乎百分之百貸款，如果賣不掉可就悲劇了。偏偏此時，原本有意願與我共同繳貸款的股東，突然說要放棄投資回老家。一想到要獨自揹一百多萬的貸款，開始害怕賣不掉怎麼辦？被套住怎麼辦？

想來想去，決定先將房子租出去，然後，在心驚膽跳等候了一個月後，終於有人願意租，且每月租金還比我需要繳的貸款多出五百元。

我的第一屋，就這樣子的留了下來。

不久前，仲介公司告訴我，這個房子已經漲到將近500萬！這當中，只過了短短六年。

我的第一屋，因為完全沒有買屋經驗，可說是被「套牢」了。現在回想起來，我的運氣真好，雖然當年被套，房租收入卻比貸款高，幾年之後，房價也比購入時多出350萬！我還真有房地產的眼光！！

所以，如果你不是富翁，又想買房，那麼，請務必選「Ａ級商圈」的房子，那怕像我這樣，當初的房價買高了一點，放個幾年，房價升高的機會，將比其他商圈的機會高。

(BOX)NOTE月風買房筆記

你挑選的區域，是屬於「資金成長」型嗎？這個縣市的人口比例跟存款比例

是不是一直在增加？這個區域的前景如何？

假如，你喜歡投資新北市，那麼就要查一查，在新北市中，哪一個區域的人口是最多的？存款比例最高的？當區域的人口比例跟存款比例呈現增加的態勢時，就代表這個區域的未來是有前景的！相關數字，從主計處上面就可以查的到！

在我寫這本書時，全台灣只有一個地方的人口比例和存款比例減少，那就是新竹～～未來如何，則要持續觀察了！

沒錢？剛起步？就把交易優勢擴大！

「我也想靠房地產投資賺錢，可是本金不厚，怎麼做？」

「房地產投資？都是有錢人的遊戲啦！」

說到房地產，最常聽到的就是「沒錢不行」、「有錢人才做的事」。

真相，並不是如此。

從小到大，我對於歷史書非常有興趣。在投資時，也常會拿歷史故事來思考投資策略。

大家都知道，台北的房價是最高的，億來億去，轉手就是數千萬。問題是，在資金不足時，想從投資台北市起家，並不容易。思前想後，腦海中浮現「小，就找競爭者少」的策略。

對，就是這個！

資金少，就往房子便宜的地方跑。

我在買第一間房子時，幾乎全額貸款，雖然這戶房子沒有賣出去，幸好每個月繳的貸款不多，還撐得過去。

有了這次的經驗後，第二屋、第三屋就每買必賺，買完第二戶結束之後，我甚至買20戶，20戶買掉之後，我就一直維持手上20戶、30戶的量！然後累積到4百戶！

誰也猜不到，最早，我只是一毛本錢都沒有，完全靠槓桿的資金運轉而已。

如果，當年的我選擇從台北市出發，第一屋賣不出去，光是貸款就壓死了，大概也不會有現在的我。

台北是沒錢就沒機會，頭期款不夠的人，一定要想辦法將交易優勢擴大，桃園漲很多，就到苗栗！台中七期太貴，就到北屯發展！高雄美術館區天價，那麼台南如何？

我的一位好友在台南買了十幾間公寓，每一戶的價格都在一百萬以內，現在漲到一百五十萬，對於手邊現金不多、剛起步的人來說，每一戶賺五十萬，是不是削爆了？

台北是個會漲的地方，問題是，門票很貴！所以，剛起步時，要先去其他地方，把門票賺夠了，再回來！

台北市中心雖然安全，從2008年開始到現在，在市區的投報率，很難超過一倍，因為原本就很高了，土地了不起漲五～六成！外圍縣市呢？光桃園，就漲兩到三倍！

所以，再套句前文提到的重點：要懂得從C區的A級地段來賺錢。

避開套房，買３房最佳！

自從有了捷運後，很多人會開始投資捷運套房。

即使有捷運，我也不投資套房。

會住套房的人，可歸納為兩種人，第一是學生，第二是單身、收入不夠多的

上班族。

房子租給學生，即使是原本很新的房子，在每年一批又一批學生的「蹂躪」下，愈來愈破舊，比不上其他新的房子時，租金也只能愈開愈低。租給收入不夠多、落魄的上班族，遲繳、欠繳房租的情形，則是常常可見。

套房產品太多，都有新的套房出來，現在是最好的，過兩年就變中古，再過兩年變舊的，所以，套房的產品永遠都在折價。套房小、活動空間少，住久了並不舒適，一旦房客收入變好，不是買屋，就是租空間更大的房子。

所以，我絕對不會投資套房。

我買的，都是３房的屋子。（有時，也會有２房）

滿足一個人的生活機能，至少要兩房才夠，尤其單身者婚後如果生小孩，兩間才夠。

不論是租是買，是單身、夫妻、或夫妻加小孩，２房也比較符合人性。

２房屋和套房比起來，空間就是舒服，所以，同樣破舊的房子，套房沒人想買，但２房就會有人願意買。

假如價格低，那麼買方還不只一組呢～

在房價越來越貴的情況下，兩房的產品，可以滿足夫妻跟小孩的需求，加上很多人不跟爸媽住，所以這類的產品很受人歡迎。

所以，我會鼓勵一些想投資房地產，卻沒有大量資金的朋友，購買兩房的產品。如果資金比較多，那麼就以三房為第一選擇，因為三房仍是主流，千萬不要去買套房和四房，這兩種產品的客戶比兩房、三房少，相對的就比較不容易脫手。

(BOX)NOTE月風買房筆記

買房子時，要抱著「幫下一個買方找房子」的心情。產品類型、價格，都是

要考慮的大方向。

「合法」也是一個買房時的重點。

有一次，一位朋友po了一張房子的照片給我，照片中有數個套房，每個套

房都裝潢的很浪漫，價格也便宜。

「千萬不要買這個房子。」我立刻告訴朋友。

這些浪漫的套房，位於頂樓，說穿了就是頂樓加蓋屋。

從法律上來看，民國82年後的頂樓加蓋屋並不合法，屬於違建，很有可能

被報拆。

「難怪這麼便宜～」朋友聽了我的話之後，也立刻打退堂鼓。

很多買家喜歡買頂樓加蓋，其實頂樓加蓋是貸不到款的，又容易被拆。

而且在台灣，唯有台北市才有頂加的價值，因為台北市的土地太稀有了。離開台

北市，頂加貸不到款，又容易漏水，還要處理法律問題，何苦呢？

這樣的物件，我絕－對－不－碰，你呢？

買賣獲利與居住品質，誰重要？

在買房子時，如果有一屋有很大獲利空間，但居住品質沒有那麼好；另一屋

居住品質好，卻沒有太大的獲利空間，你會買哪一戶？

或許，你會回答：當然是選居住品質好的。

我的想法是：買賣獲利最重要，居住品質其次，關鍵在於，只要多轉個三筆、五筆，就可以看到好房子。

居住品質好的房子，價格都不會太低，除非很有錢直接買豪宅，不然，居住品質都不會太好。

沒錢的時候，請以獲利為主，只要逮到一波，很快就可以換房子了！

我有位朋友，在北投有一棟一百八十坪的別墅，空間舒服，還有自己的游泳池。

有一天，他說，他把別墅賣一千八百萬，買了一戶信義區兩房的房子。

「你是腦袋撞到還怎麼樣？為什麼買一千八百萬的兩房，擠死了！」當時我不解，還說人家頭殼壞掉。

結果，一年後，朋友將房子賣了，喜孜孜收了兩千六百萬！朋友，又用這筆錢，買了一個更好的豪宅。

當時，他住在北投，生活環境超好，山上空氣超好，樓下就有停車場，後面

還有獨立泳池，房價卻一直上不來，沒想到換到一個窄房，扣掉成本，短短一年

就賺到八百萬！

親身經歷他的故事，我更可以拍胸告訴大家，居住品質，絕對比不上買賣獲利，因為買賣獲利賺到錢，才可以享受到更好的居住品質，這是前後順序的問題。

如果你是有錢人，當然要重品質。

如果你的錢不足，那麼，請重獲利！

(BOX)NOTE月風買房筆記

千萬不要為了要住大一點的房子，就買在郊區。

我寧願擠一擠買在市中心兩房。市中心兩房的增值空間，永遠比郊區的四房來的大！

他又是如何運用他最擅長的就是破解買方／賣方／仲介背後的心理學，取得他房地產買賣的利基；……

這些房市達人不會告訴你的買賣交易致勝祕訣，

甚至包括他精心研究的房市ｋ線，

完全不保留，在書中一一解析，教你如何買房致富！



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月風專長：房地產經營、股票研究，歡迎參加【富豪居社團】
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