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「我想知道我的房子能貸多少，為什麼銀行不肯先幫我估價？」
【M傳媒房產中心／專題報導】
這是許多購屋族在申請房貸時心中最大的疑問，這篇讓您了解銀行內部鑑價制度與營運機制！
「我想知道我的房子能貸多少，為什麼銀行不肯先幫我估價？」多數購屋族在看中心儀物件後，最焦慮的就是不確定銀行到底會鑑價多少，這直接關係到他們要準備多少自備款。事實上，銀行內部運作中，「鑑價單位必須獨立於業務員之外」，這道內部防火牆機制，成為影響你房貸成數的關鍵因素。
在銀行體系中，鑑價單位獨立機構，主要目的就是避免「裁判兼球員」的情況發生。雖然不能說完全沒有鑑價兼業務員的狀況，但這通常只會出現在內控機制較差的銀行。這種獨立性確保了房貸鑑價的專業與客觀，但也增加了流程的複雜度。
為什麼銀行要有合約才願正式鑑價？
鑑價單位要如何盈利呢？主要是透過業務單位委託鑑價時「以件計價」的方式，由業務單位支付鑑價費用給鑑價單位。在這樣的營運模式下，買賣案件幾乎都會被規範必須取得合約書才能送交正式鑑價。這也是為什麼很多人，包括一般散客、VIP客戶、房仲業者或代書，都會覺得銀行鑑價流程不夠彈性的原因。
業務員估價 vs 正式鑑價的差異
多數人可能不知道，當你向銀行詢問房價時，得到的回答往往只是貸款業務員根據公司鑑價模式，自行判斷的價格區間，並非正式的鑑價結果。有些銀行因為鑑價狀況難以捉摸，業務員根本也抓不準，乾脆不提供粗估服務。只有極少部分銀行不需要合約書即可進行正式鑑價。
一份正式的銀行鑑價，在目前狀況下，約有八成銀行需要實際入內拍照，評估屋況、裝潢、採光等實際條件。試想，銀行怎麼可能僅憑權狀謄本甚至一個地址，就對買賣案件進行正式鑑價呢？因此，辨別「業務估價」與「正式鑑價」的差異，對購屋族來說至關重要。
聰明利用銀行線上估價服務
對於有鑑價需求的民眾，其實可以善用部分銀行提供的線上估價服務。一般來說，公寓、大樓、華廈這類標準化產品，各銀行的估價結果不會相差太多；但透天物件因為條件差異大，不同銀行的估價可能會有較大落差。
不過要特別注意，線上估價僅供參考，不代表最終結果。
銀行在審核房貸時，還是會依正式流程進行鑑價，而最終核貸金額仍以正式鑑價報告為準。
M觀點 了解銀行鑑價制度的運作邏輯，能幫助購屋族更精準地規劃資金配置。畢竟，銀行鑑價不只是一個數字，背後牽動的是嚴謹的風險控管機制與營運結構。「與其事後抱怨鑑價不如預期，不如事前搞懂遊戲規則」，這或許是購屋族在面對銀行鑑價制度時最該建立的觀念。
