賣方心態要轉變，不降價就等著「少掉一台賓士」
【M傳媒房產中心／報導】
「我這間才住六年，去年還有人開一千八，今年開一千六都沒人看，等於一年就少掉一台賓士。」台中一名屋主的自嘲，道出了2025年房市寒冬下，中古屋賣家的真實困境。隨著交易量急凍、買方全面轉向觀望，過去被視為黃金產品的六年屋齡住宅，如今也難逃砍價與冷落的命運。
今年房市在限貸政策持續未鬆綁、交屋潮集中釋出，以及經濟不確定性升高的多重因素下，正式進入深度修正期。市場預估全年交易量恐跌破27萬棟，創下近年最大跌幅。房仲直言，現況已不是賣方能不能賺的問題，而是「能少虧多少」。
根據政大永慶房價指數，2025年第三季全台房價跌幅擴大至2.8%，中南部幾個都會區甚至超過3%。雖然數字看似不大，但實際成交價格動輒百萬起跳，顯示議價空間已大幅拉開。業內觀察指出，七大都會區平均議價率已達一成以上，開價千萬的房子，沒有降個一百萬以上，幾乎無法成交。
六年屋齡的住宅最尷尬——太新比不過建商降價的預售屋，太舊又缺乏土地價值或都更想像空間。在市場下行時，這類產品成為買方最愛拿來比較、最敢砍價的標的。「買方心態很簡單，你不降，我就去看下一間，反正選擇很多。」一名資深房仲指出。
不少屋主選擇自售，想省仲介費，但現實往往殘酷。曝光有限，真正有資金、有誠意的買方不多，反而容易碰到試水溫或亂出價的買家。有屋主自售三個月後才發現，看屋人多，但真正談價的寥寥無幾，最後還是回到委託仲介的老路。
專家提醒，目前市場環境下，定價策略必須與現況同步。實價登錄僅能作參考，三個月前的成交價放到現在已不具代表性。若屋主仍抱著「至少要賣到去年水準」的心態，只會讓房子越放越久，甚至被貼上「賣不掉」標籤。
不過，六年屋齡仍有優勢。相較預售屋需等交屋且存在變數風險，這類產品可以立即入住；比全新成屋更具裝潢、公設與社區運作成熟度，潛在問題也多已浮現，對務實型買方而言更安心。前提是，價格必須「站在市場那一邊」，才能在寒冬房市中順利成交。
