房市高點賣屋節稅 國稅局緊盯「實際居住」防堵投機 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
近年房市交易火熱，許多屋主計畫在高點出售房屋，卻對隨之而來的「房地合一稅」感到困惑。實務上，不少原以為符合自住優惠條件的納稅人，最終卻遭國稅局否准退稅或免稅，關鍵原因往往在於無法證明「實際居住」事實，而非僅有戶籍登記。
自住優惠免稅額400萬？「666」條件缺一不可
根據現行稅法，個人出售自住房屋若要適用「房地合一稅」400萬元免稅額，必須同時符合俗稱「666」的三項條件：本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住連續滿6年；出售前6年內無出租、無營業使用；且6年內本人、配偶及未成年子女僅能適用一次此優惠。
信義房屋契約部代書王裕鴻指出，實務中最常見的否准案例就是「僅設籍未實際居住」。國稅局審查時，會透過水電瓦斯用量、學籍資料、就醫紀錄、信用卡帳單等「生活足跡」交叉比對，判斷是否確實在該址生活。若只有戶籍登記而無實際居住證據，即使滿6年也無法享有免稅優惠。
重購退稅期限嚴格 預售屋交屋延後成隱憂
對於換屋族關注的「重購退稅」優惠，法規要求新舊屋所有權移轉登記日必須在2年內，且出售前1年內需無出租、營業並有實際居住事實。王裕鴻特別提醒，購買預售屋的民眾若過早出售原有住宅，又遇到交屋延遲，極易因超過2年期限而無法適用退稅規定。
此外，重購新房後5年內不得改作他用或再移轉，否則將被追繳原退還稅款。實務中曾有納稅人因工作調動將新房出租，或因家庭因素再次出售，導致退稅優惠被撤銷並加計利息。
贈與取得成本低 未來出售稅負反加重
在資產傳承規劃中，不少長輩會選擇將不動產贈與子女。然而在房地合一稅制下，受贈取得的房屋未來出售時，成本計算基礎為「贈與時的公告土地現值加房屋評定現值」，通常遠低於市場行情。這可能導致子女未來出售時，帳面獲利大幅增加，反而需繳納更高的稅金。
王裕鴻建議，若為配偶間贈與，可沿用配偶的原始取得成本，稅負影響較小；但非配偶間的贈與，則需審慎評估未來稅負效果。
成本單據保存至關重要 裝修費用認列有條件
申報房地合一稅時，購屋時的契約、仲介費、代書費及後續裝修支出等單據，均可列為成本扣除。但裝修費用能否被認列，關鍵在於是否屬於「固定於不動產」的項目。
例如冷氣設備若隨屋出售，並能提出發票與安裝照片佐證，較有機會獲得認可；但可移動的家具、家電則通常不被認定為房屋成本。國稅局近年對此類扣除項目的審查日趨嚴格，建議民眾妥善保存相關單據至少7年。
專家建議：及早規劃、真實居住是節稅根本
面對日益嚴格的稅務審查，王裕鴻強調「遷籍不等於入住」，合法節稅的關鍵在於提前規劃與真實自住。他建議有長期自住需求的家庭，應盡早讓符合條件的家人（本人、配偶或未成年子女）遷入戶籍並實際居住，同時保留水電帳單、學區就讀證明等生活軌跡證據。
對於換屋規劃，若採「先買後賣」需準備充足資金應付兩邊貸款；若採「先賣後買」則要留意2年期限與短期居住安排。任何涉及贈與、繼承或商業使用的複雜情況，最好諮詢專業地政士或稅務顧問，根據個別情況量身規劃，才能在未來出售時，合法享有完整的稅務優惠。
在房地合一稅查核標準趨嚴的環境下，納稅人唯有確實理解法規要求，並保留完整證明文件，才能避免在賣屋時遭遇意外的稅負衝擊。
