買賣合意解約，土地竟自動變回遺產？拆解 2026 國稅局上門討稅真相：生前交易所衍生之「隱形權利」最易漏報！

被繼承人已經繳納、但尚未退還的土地增值稅，在解約那一刻起就實質轉化成了「遺產債權」。繼承人在辦理遺產稅申報時，務必將這筆退稅款債權一併計入遺產。。（示意圖／取自freepik）

被繼承人生前未完成的土地交易，在過世後若由繼承人辦理合意解約，千萬別以為拿回來的退稅款可以不用繳稅。財政部中區國稅局表示，被繼承人生前若是簽約出售土地，且已繳納了土地增值稅，但在尚未辦妥所有權移轉登記前就不幸死亡，隨後繼承人如果與買受人達成協議、決定合意解除或撤銷該筆買賣契約，並向地方稅務局申請退還當初已繳納的土地增值稅時，這筆應退還的稅款，在法律上屬於被繼承人過世時「已存在之財產權利」，因此必須併入被繼承人的遺產總額中，據實申報遺產稅。

買賣合意解約「土地變回遺產」！未退稅款視為應收債權須合流申報

根據《遺產及贈與稅法》規定，被繼承人死亡那一刻所遺留下來的一切財產，以及所有「具有財產價值之權利」（例如各類債權、請求權等），全部都必須併入遺產課稅。

當被繼承人生前賣地已繳了土增稅、卻在過世前都還沒辦完移轉登記時，一旦這項土地交易在隨後被撤銷或解約，產生的退稅情形會引發連帶的稅務變更。首先，因為移轉並未真正完成，這塊土地的所有權依法依然屬於被繼承人所有，因此該筆土地必須按照「死亡當年度的公告土地現值」列入遺產總額課稅。

其次，當初被繼承人已經繳納、但尚未退還的土地增值稅，在解約那一刻起就實質轉化成了「遺產債權」。繼承人在辦理遺產稅申報時，務必將這筆退稅款債權一併計入遺產。中區國稅局提醒，繼承人們在協議分割遺產時，記得要在遺產分割協議書中明確載明這筆「退稅款債權」未來究竟歸屬於哪一位繼承人，後續向地方稅務局領取退稅款時，手續才會順暢。

土增稅退稅600萬未申報！國稅局上門連補帶罰

為了讓抽象的稅法條文更易理解，中區國稅局特別舉出真實稽查案例進行說明。被繼承人甲先生生前簽約出售名下一塊土地，並已經向地方稅務局繳納了高達新台幣 600 萬元的土地增值稅，然而甲先生在土地產權辦妥過戶登記前便不幸逝世。

甲先生過世後，繼承人隨後與買方達成解約協議，並順利向地方稅務局申請退還甲先生生前所繳納的 600 萬元土地增值稅。國稅局在審查此類案件時，除了要求該土地必須依死亡時的公告現值計入遺產總額外，這筆核准退還的 600 萬元稅款，因為屬於甲先生死亡時遺留的「應收債權」，也必須共同申報遺產稅。中區國稅局強調，若稅務機關在後續勾稽中發現繼承人有漏報這筆退稅款的情形，除了會依法補徵應納稅款外，更將直接處以行政裁罰，民眾不可不慎。