【網路地產王/綜合報導】行政院日前正式拍板「青安3.0」方案，接續即將於月底屆滿的新青安政策。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺表示，房仲全聯會肯定政府持續照顧年輕家庭購屋需求，青安3.0較新青安更完善，也回應社會各界對政策公平性的期待。
房仲全聯會王瑞祺理事長以青安3.0版本試算，若以貸款1,000萬元、30年期試算，在3+3利息補貼機制下，相較一般房貸，六年內約可節省超過30萬元利息支出，對符合資格的首購青年而言，確實是一項有感又具有實質幫助的政策。
除此之外，王瑞祺理事長指出，青安3.0至少具有四項值得肯定的優點。
第一、補強新青安漏洞，回歸協助首購初衷
新青安實施近三年，陸續出現投資套利、貸後轉租、高所得者申貸及高齡申貸等爭議，監察院日前調查報告亦提出相關缺失。此次青安3.0新增排富、排老及貸後管理等措施，可望讓有限資源更聚焦於真正有居住需求的首購青年。
第二、建立排富與年齡機制，提高政策公平性
青安3.0新增所得門檻及申貸年齡限制，避免高所得族群或接近退休年齡者占用政策資源，使政府補貼更符合世代公平與社會期待。
第三、採階梯式退場，降低斷崖式補貼效應
由原本一次性三年補貼，調整為「三年＋三年」逐步退場，可減緩補貼結束後月付金突然增加的壓力，讓青年家庭有較充裕時間調整財務規畫。
第四、婚育家庭獲得更多支持
針對新婚及育有未成年子女家庭，提高貸款額度，有助減輕青年家庭成家初期的資金壓力，對鼓勵婚育是具有正面意義。
不過，房仲全聯會也也看到了青安3.0三大政策盲點，王瑞祺指出，青安3.0雖較前一版更完整，但若希望真正改善青年居住問題，仍有三項值得再精進之處，可算是這一次政策的盲點。
第一、購屋總價上限未完全反映各地市場行情
目前青安3.0規定台北市購屋上限在3500萬元、新北市及新竹縣市2,500萬元、其他縣市2,000萬元，這跟市場的認知頗有差距。尤其桃園、台中、台南及高雄四都近年房價已有明顯變化，建議政府應依據實價登錄及聯徵中心房貸大數據，建立定期滾動檢討機制，使政策更貼近市場現況，避免部分真正有自住需求的首購族反而無法適用。
第二、降低貸款成本，不代表降低購屋成本
王瑞祺指出，青安3.0主要改善的是貸款利息負擔，但青年購屋最大的壓力仍來自房屋總價及貸款本金。若各地房價持續高檔盤整，即使貸款利率降低，購屋總負擔仍難以真正減輕。因此，建議政府應同步加速推動都市更新、危老重建、社會住宅、健全租屋市場等多面向同步努力，才能真正提升民眾住宅之可負擔性以及居住品質。
第三、應避免青年因優惠貸款而超額負債
優惠貸款降低的是借款成本，而非購屋風險。若部分青年因可貸額度提高，而購買超出自身負擔能力的住宅，未來補貼退場、利率變動或家庭收入改變時，仍可能面臨沉重還款壓力。政府除提供優惠貸款外，也應加強購屋財務教育與風險揭露，協助民眾建立正確購屋觀念。
最後，王瑞祺理事長建議政府，未來可朝以下四個方向持續精進青安政策。
第1，建立購屋總價滾動調整機制。依據實價登錄及聯徵中心資料，每年定期檢討各縣市總價上限，使政策更符合市場實況。
第2，建立房貸負擔試算揭露制度。除揭露每月房貸外，也應同步揭露總還款金額、補貼結束後月付金及利率變動情境，協助民眾充分了解長期負擔。
第3，建立政策成效追蹤機制。除核貸件數外，亦應持續檢視青年購屋率、住宅可負擔指數、房貸負擔率及政策資源使用效率，作為後續調整依據。
第4，應與民間及消保團體多溝通，不要閉門造車。政府任何政策的推動過程中，建議建立政府、金融機構及房地產相關公協會、消費者保護團體的溝通平台，廣泛蒐集市場意見，讓政策更貼近民眾需求。
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