獨家／前院停車「約定專用」算進總價？建商稱68坪全計價 專家：銀行不會認
M傳媒房產中心
買房最怕的就是「以為買到的是所有權，結果只是使用權」。一名網友近日看了一個大樓+透天的建案，鎖定前院停車的房型，建商聲稱前院停車的地方是「約定專用」，可以用來停車，還強調房子59坪加上9坪約定用地等於68坪，要用68坪來算總價，未來轉手也能一起賣。但網友上網一查發現「約定專用」沒有處置權、不能搭採光罩，不禁疑惑：「銀行鑑價也會算進去嗎？」
建商稱「68坪賣你」 專家：9坪只是使用權
根據網友在買房知識家的提問，他看的建案坪數為59坪+9坪約定用地，建商宣稱這9坪是「約定專用」，可以當作前院停車空間，要用68坪來計價，還打包票說以後買賣可以隨合約一起賣出。但網友查了資料後發現，約定專用似乎沒有產權，讓他相當猶豫。
所謂「約定專用」，是指公寓大廈中原本屬於全體住戶共有的部分，經過約定後提供給特定一戶使用。簡單來說，所有權還是全體住戶的，但只有你家可以用。最常見的就是露台、花台、一樓庭院，以及這種前院停車空間。關鍵在於，買方擁有的是使用權，而不是所有權。
約定專用不計入權狀 銀行鑑價大打折扣
房產專家指出，約定專用的面積只會出現在謄本標示部，並不會算進權狀面積內。根據《公寓大廈管理條例》，約定專用部分不具產權登記資格，在法律上仍屬於「公共設施」。
至於銀行鑑價，結果可能讓買方失望了。根據銀行實務，約定專用的露台、停車空間等，鑑價通常以房屋單價的1/2到1/3來估算。有房貸專家直言：「基本上約定專用的公設不大會計價，只能做到盡量加分，不能完全計價。」
換句話說，建商宣稱「用68坪賣你」，實際上有9坪的價值在銀行眼中可能只剩下三折，未來轉手時也只能當作「使用價值」來談，無法用權狀坪數的價格來計算。
約定專用的三大陷阱 買房前一定要知道
陷阱一：只有使用權，沒有所有權
約定專用只是「使用權」，不是「產權」。你可以在上面停車、種花，但不能改變結構、不能搭採光罩或遮雨棚，除非經過管委會同意——而且即使同意，搭建面積若超過露台1/3，仍屬違建。
陷阱二：使用權可能被收回
約定專用是基於社區規約或分管協議，如果未來區分所有權人會議決議變更或廢止，這個使用權就有可能消失。雖然實務上不易發生，但這是有別於所有權的潛在風險。
陷阱三：買賣時使用權「可以隨合約移轉」，但價值差很大
建商說「可以隨合約一起賣出」是對的，因為分管協議會隨著房屋所有權移轉給下一任屋主。但要注意，移轉的是「使用權」，不是那9坪的「所有權」。未來賣房時，總價雖然可以包含這個使用權的價值，但銀行在計算貸款成數時，還是以權狀上的專有部分坪數為主要依據。
專家建議：用0.3倍單價估算約定專用價值
《賣厝阿明》提醒，買房時若遇到約定專用空間，應掌握以下重點：
- 確認是否有書面記載：約定專用必須有白紙黑字寫明在社區規約或分管協議中，口頭約定沒有法律效力。
- 評估是否值得加價買：約定專用的價格通常是房屋單價的1/3，建商用1:1的價格賣你，明顯高於市場行情。
- 確認使用限制：約定專用的停車空間不能搭設採光罩、不能改變結構，否則可能被檢舉拆除。
買房是人生大事，約定專用空間雖然有附加價值，但別忘了：你買到的是「使用權」，不是「所有權」。在簽約前，務必確認社區規約如何記載、使用範圍是否清楚標示，以及是否涉及違建或被檢舉紀錄。否則，花了大錢卻買到一個「只能看、不能動」的空間，最後吃虧的還是自己。
