租屋時，押金到底能收多少？退租時房東可以扣哪些費用？（圖／取自unsplash）
租屋時，押金到底能收多少？退租時房東可以扣哪些費用？冷氣、熱水器等設備故障又該由誰負責？這些問題，都是房東與房客最容易產生爭議的地方。
隨著租屋市場規模增加，押金返還、房屋修繕、契約內容等問題，也成為常見租屋糾紛來源。為保障出租人與承租人的權益，政府透過《租賃住宅市場發展及管理條例》以及內政部公布的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明確規範雙方在租賃期間的權利義務。
對正在找房的租屋族，或手上有出租物件的房東而言，了解押金、修繕責任與契約規範，才能避免入住後因認知不同產生爭議。
押金最多收2個月租金 退租不能任意扣除
租屋時，押金是房東保障租金與房屋返還的重要機制，但並非房東可以自行決定金額。
依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條規定，押金金額不得超過「2個月租金總額」。例如每月租金2萬元，房東最多只能收取4萬元押金。
租約期滿或提前終止租約時，若房客已返還房屋，並完成租金、水電費或其他依契約應負擔費用的清償，房東應返還押金。
若房屋有損壞、欠繳費用或其他依法可扣除項目，房東才可從押金中扣除相關費用，並返還剩餘金額。
不過，房東不能單純以「重新整理房屋」、「重新粉刷」等理由任意扣除全部押金。若要主張扣款，仍應有具體損害、修復必要性或契約約定作為依據。
房客入住前拍攝房屋現況、退租時完成點交，都是避免押金爭議的重要方式。
冷氣、熱水器壞了誰修？先看是否屬於正常耗損
租屋期間，設備故障是最常見的責任爭議之一。
依內政部住宅租賃定型化契約規範，出租人應提供符合約定使用目的的住宅，並在租賃期間維持房屋及附屬設備可正常使用。
因此，如果是設備自然老化或正常使用造成的損壞，例如冷氣故障、熱水器老舊損壞、管線問題等，原則上應由房東負責修繕。
但若損壞原因是房客使用不當，例如撞壞設備、未依規定操作導致故障，則可能需要由房客負擔修復費用。
此外，若租約中有合法約定由承租人負責特定小額維修，也應依契約內容判斷；但不能將出租人依法應負擔的主要修繕責任，全部轉嫁給房客。
判斷設備損壞責任時，關鍵通常在於「損壞原因」以及雙方是否保留入住前後的紀錄。
房東不修怎麼辦？房客應先通知並保留紀錄
如果房屋設備出現問題，房客應先通知房東處理，並保留通知紀錄，例如LINE對話、簡訊或電子郵件，避免日後無法證明已提出修繕要求。
若屬於房東應負責的修繕事項，而房東經通知後仍未於合理期限內處理，房客才可依相關規定自行修繕，並請求償還必要費用。
不過，房客不能在未確認責任前，就自行找人維修後要求房東支付全部費用。若雙方對損壞原因或費用產生爭議，仍需依契約內容與相關規定釐清。
租約不能任意免除房東責任 不合理條款可能無效
部分房東為避免日後麻煩，可能在租約中加入「所有設備損壞均由房客負責」等條款，但並非所有約定都具有法律效力。
依內政部住宅租賃定型化契約規範，租約不得包含顯失公平或違反法律保障承租人權益的條款。
例如：
- 要求房客承擔所有自然耗損造成的修繕費用
- 退租時無條件沒收全部押金
- 要求房客放棄依法享有的租賃權利
這類條款可能因違反相關規範而產生爭議。
內政部也建議，房東與房客簽訂租約時，可使用住宅租賃定型化契約，將租金、押金、水電費、管理費、修繕責任等事項明確載明，降低日後糾紛。
入住前做好3件事 房東房客都能降低租屋糾紛
許多租屋爭議並不是完全不了解法律，而是雙方沒有留下足夠紀錄。
房客入住前，可以拍攝房屋現況，包括牆面、地板、家具、家電設備，並保存照片或影片；房東也可與房客完成入住點交，確認設備狀態。
另外，租約中最好清楚載明：
- 租金金額與支付日期
- 押金金額與返還方式
- 水電瓦斯及管理費負擔方式
- 設備維修責任
- 提前解約條件
內容越明確，未來發生爭議時越容易釐清責任。
租屋關係並不是房東與房客之間的對立，而是一種契約合作關係。對房東而言，了解規範並保存完整租賃紀錄，可以降低出租風險；對房客而言，掌握自身權利，也能避免簽下不合理條款。
簽約前確認規定、入住前保存紀錄、遇到問題依程序處理，才是保障雙方權益最有效的方法。
參考資料：內政部《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》、《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、第8條
本文整理相關法規與公開資訊，提供租屋族作為參考。實際租賃契約內容、修繕責任與權利義務，仍可能因個案情況有所不同，若遇相關爭議，建議依契約約定及現行法規判斷，必要時尋求專業協助。
本文經風傳媒授權轉載，原文來源：租屋族注意！押金最多收幾個月、冷氣壞誰修？房東房客權責一次搞懂
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