文／謝曉菁 攝影／黃威彬
中央銀行將於今（17日）下午召開第三季理監事會，利率政策是否調整，以及房市選擇性信用管制會不會進一步鬆綁，成為市場兩大焦點。房市趨勢專家李同榮分析，這次可能出現不同政策組合，若央行選擇升息，不排除為降低對房市及相關產業衝擊，搭配微幅鬆綁房市信用管制；若利率按兵不動，房市政策進一步鬆綁的時間點，則可能延至第四季。
央行今年3月理監事會曾小幅調整房市管制，將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成提高至6成；6月理監事會則維持利率及房市管制措施不變。隨著7月底全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.44%，寫下2006年7月以來、逾20年最低紀錄，9月是否再度調整房市管制受到關注。
對於這次央行可能採取的政策方向，李同榮認為，如果央行升息，考量升息本身已具有緊縮信用效果，房市限貸措施可能出現微幅鬆綁空間，以避免對產業造成進一步衝擊；反之，如果央行不升息，現階段房市呈現「量縮、價格卻未明顯鬆動」，央行可能仍會觀察房價變化，進一步鬆綁時間可能延至第四季。
李同榮指出，目前房市交易量明顯收縮，但價格修正幅度相對有限，背後可從幾個面向觀察。首先，國內經濟基本面仍具支撐，加上土地、營建等成本居高不下，大型建商資金實力相對雄厚，使價格不容易快速下修。
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其次，目前房市呈現明顯分化，不同區域及產品的漲跌表現差距擴大，部分市場價格鬆動、部分仍有支撐，也使整體平均房價的跌幅看起來較有限。
李同榮也提醒，成屋及預售屋的平均價格可能存在「數據盲點」。以成屋市場來看，隨著過去幾年預售案陸續完工交屋，新屋交易占比提高，而新屋單價通常高於中古屋，可能進一步墊高整體平均交易單價，造成統計價格與部分中古屋市場實際感受出現落差。
預售市場也有類似情況。李同榮認為，部分大型建案價格仍有支撐，加上業者可能透過贈送裝潢、家電或付款優惠等「以贈代跌」方式促銷，使實際讓利未必完全反映在成交單價上，因此出現「交易量縮、平均價格仍高」的現象。
事實上，央行6月維持房市信用管制不變時，央行總裁楊金龍曾指出，房市正在「軟著陸」，但相較2020年以來房價累計漲幅，價格下降速度仍較緩慢，購屋負擔依舊偏重。近期市場雖因不動產貸款集中度下降，再度出現鬆綁討論，但專家普遍認為，即使政策調整，也可能以小幅放寬為主。
展望第四季，李同榮認為可觀察三大重點，包括股市與房市是否出現資金輪動、央行房市政策與利率走向，以及房價是否先行鬆動、進一步帶動交易量回升。他預估，整體房市可能持續呈現「以盤代跌」，價格先鬆動後，交易量才有機會逐步增加，並認為市場可能要到明年上半年才有止跌機會。
至於央行今日最終是否升息、房市信用管制是否調整，仍須以理監事會正式決議為準。
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