中古屋議價率5年大翻轉！從賣方鐵板到買方市場 台南飆破18%、新竹最硬

【M傳媒／分析報導】

台灣中古屋市場近5年經歷了一場從「賣方市場」到「買方市場」的結構性轉變。2021年至2023年，在低利率與資金浪潮下，中古屋議價率普遍偏低，賣方姿態強硬，買方幾乎沒有殺價空間；然而自2024年央行祭出第七波選擇性信用管制後，議價率全面攀升，2025年全台平均已達16.7%，較2024年增加3.7個百分點，市場結構明顯向買方傾斜。

2021-2025年七都中古屋議價率

資料來源：國泰房地產指數2021年Q1季報；住商機構2022-2025年內部成交資料；2022年台北、桃園、台中、台南、高雄數據為住商機構統計；2021年七都數據為國泰房地產指數「議價空間率」，與住商機構「議價率」統計口徑不同。

2021-2023年：賣方市場尾聲，議價率普遍偏低

2021年，在低利率與資金浪潮下，房市交易熱絡。實價登錄2.0上路後，預售屋議價空間縮小至5%至8%，並對中古屋價格產生引導作用。根據國泰房地產指數2021年第1季數據，七都議價空間率以高雄15.85%最高、台北市10.92%最低，全國平均為13.45%。

2022年，雖然央行啟動升息、政府打炒房，但中古屋市場的價格認知僵持不下。住商機構統計顯示，高雄議價率17.1%排名六都第一，其次為台北市17.0%，台中屋主最硬，議價空間僅10.6%，其次為桃園11.4%。值得注意的是，桃園、台中與高雄的議價空間在此期間反而縮小，主因是屋主以降低開價吸引目光，但底價不變。

2023年，市場進入盤整期，但中古屋議價空間依然有限。住商機構統計，六都中除台中議價率持平外，其餘五都議價率均有感擴大，桃園擴大至18.2%、台南更擴大至19.5%，較2022年增加5個百分點，房市漸往買方市場傾斜。國泰房地產指數2023年第1季數據顯示，台北市議價空間率約20.31%、新北市約16.09%。東森房屋研究中心彙整實價登錄發現，台南、高雄的新舊屋房價價差幅度最大，分別達39%、36%，新竹縣市價差僅13%至14%，為七都最少。

2024-2025年：議價率全面攀升，台南飆破18%

根據住商機構統計，2025年全台平均議價率擴大至16.7%，較2024年增加3.7個百分點。六都中，台南市以18.3%居冠，較2024年的12.9%大幅增加5.4個百分點；高雄市16.7%居次，增加3.4個百分點；桃園市15.4%，增加3.7個百分點；台中市13.7%，增加3.8個百分點；新北市14.2%，增加2.1個百分點。

台北市議價率僅從12.0%升至13.4%，年增幅度僅1.4個百分點，為六都最低，顯示雙北地區賣方價格防線較為「鐵板一塊」。新竹縣市議價率維持在9.8%，是七都中議價率最低、最穩定的區域。根據永慶房產集團2025年5月統計，七都平均議價率普遍維持在9.8%至13.0%的高檔水準，與2024年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率皆呈現擴大趨勢。

2026年七都議價熱區：桃園大園22.5%居冠

根據591新建案統計，2026年全台前十大議價熱區中，桃園市大園區以22.5%議價率居冠，較去年成長3.9個百分點，「開價打8折」已成議價起手式。新北市淡水區以17.2%排名第二，高雄市左營區15.8%排名第三，台南市安南區15.7%排名第四。台中市清水區與梧棲區議價率分別為15.6%與14.6%，梧棲區議價更年增7.1個百分點，為各區中最高。

議價率擴大三大原因

第一，央行信用管制與限貸令。2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，貸款成數下降、審核更嚴，購屋門檻提高，買方觀望心理增加。

第二，供給過剩與買氣減退。房市過去多年快速漲價後，部分區域供給過剩、買氣減退，使得成交量與價格同步受到拖累。

第三，賣方心態軟化。在交易量急凍的壓力下，屋主開價開始趨於平實。2025年全台平均銷售天數首度突破104.2天，較2024年大增19.5%，賣方為求加快成交步調，普遍願意讓利。2024年時六都議價率約10%至13%，2025年則擴大至13%至18%，雙北以外四都均擴大逾3個百分點，台南更高達5.4個百分點。

M編觀察：

2021至2023年，資金氾濫、低利率環境，賣方握有絕對主導權，議價率多在10%至14%之間，台中甚至只有10.6%。當時買方想殺價，往往換來「不然你不要買」的回應。

2024年後，央行第七波信用管制落下，貸款成數緊縮、審核趨嚴，市場瞬間從「賣方市場」翻轉為「買方市場」。2025年全台平均議價率攀升至16.7%，台南從12.9%飆到18.3%，成為六都中議價空間最大的區域。

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