換屋不將就 需求一次到位

雙北換屋精選

換屋是一件大事，選地段、挑產品可不能將就，機能、公園、醫療、學區、交通全都包，《地產王》挑選雙北市總價2000萬元、3000萬元、4000萬元的優質換屋區域，讓有換屋需求的你，一次看個夠。

首購和換屋為兩大自住購屋族群，相較於首購族，換屋族因原本就有房屋加上經濟能力較好，選擇相對多元，本期《地產王》針對不同預算的換屋民眾，深入調查雙北市總價2000萬元、3000萬元、4000萬元的優質換屋區域，幫你輕鬆換好屋。

民眾多因家中有新成員或小孩長大，為了更好的居住環境，萌生換屋念頭。彭仁義攝

換屋族多因家庭成員成長或增加，原屋空間不足而興起換屋念頭，換屋目標可分產品和環境兩個面向，網路地產王總經理陳韻如分析，換屋產品通常要3房以上，以目前新案公設比30~32%推算，權狀坪數40坪以上空間較足夠。她提醒換屋的民眾，最好挑選比需求人數多1房的房型，因為隨著小孩長大或成員增加，收納需求也會變多，如果選擇人數剛好的房型，未來空間恐不夠用。

換屋地點首重機能，最好周邊有傳統市場。范厚民攝

環境產品機能兼顧

而環境方面，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，換屋族首重機能，為應付一家大小所需，最好周邊有傳統市場，若為重劃區至少也要有量販店，而小孩子長大有就學需求，因此是否近學校甚至是明星學區也很重要。

桃子腳國小
換屋時一定要考慮小孩就學需求，因為好學區通常得提前入籍。

如果是三代同堂，醫療機能和公園綠地也不可少，最後交通部分，陳韻如表示，因換屋族大多有車，看是要近捷運站、公車站還是快速道路、國道匝道，因個人需求而異。

研究過產品與環境後，再來就是購屋預算，陳韻如建議，若是雙北受薪階級，除了出售舊屋湊自備款，加上新屋貸款，可將購屋預算抓在總價2000萬元左右，若經濟能力較強，或者舊屋行情高，總價可放寬到3000萬元或4000萬元。

自備款不足可選預售

設定好購屋預算後，還得細算貸款負擔，地政士李佳芬分析，以自備2成、貸款8成，平均年利率1.75%分為20年貸款來計算，購買2000萬元新屋，自備款約400萬元，房貸每月本利攤還約8萬元。陳韻如補充，若打算未來2~3年換屋或自備款較不足，可選擇預售產品，拉長付款時間。

此外，賣舊屋買新屋的換屋人還能申請重購退稅，若符合房地合一實施前的舊制條件，除土增稅可全額退稅外，若賣屋所得納入當年度所得稅已繳納，2年內再購屋，亦可依據房屋評定現值申請全額退稅，但切記退稅後5年內不可變更其他用途或移轉。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰提醒，換屋最重要的就是「不將就」，如果換到條件較差的房子還不如不要換，而且換屋和首購不同，最好一次到位，免得再受找房子和搬家之苦。陳韻如也說，換屋族只要在能力範圍之內，選擇喜歡、住得舒服的房子，比房價重要得多，除了可住的長久外，那些吸引你的產品優點，未來可能成為房價增值的原因。