買房如何開價？先搞懂「議價率」就對了！

出價有門道這四區建案開價可打8折

買房子是人生大事，但買賣過程中最難的，或許就是出價。有時出得高，會被當成肥羊，但出得太低，又被當成來亂的，所以，出價要出到多少？就要拿捏準確……

消費者在買房子前，往往把建築品質擺第一。但到了決定是否買房階段，又總以預算作最終考量，價格成為買房的最核心問題。最令人困擾的，在於價格要怎麼出？才有機會買到房子、而且是以划算的價格入手。

此時，搞懂「議價率」就是首件要務。「議價率」的意思，就是「開價」與「成交價」之間落差的比率。議價率越高，代表建案實際成交價與開價差距大，消費者可以從開價用力砍價；議價率越低，則意味成交價和開價差別小，可以砍價的空間相對較小。

議價率走揚　年增逾一％

台北市今年Q2新建案平均開價為一○二萬／坪，平均成交價為八六點四萬／坪，議價率為一五點二九％，較Q1減少○點三七％、但比去年同期增加一點七六％。

新北市今年Q2新建案平均開價為四七點三萬／坪，平均成交價為四○點三萬／坪，議價率為一四點八○％，季增○點八一％、年增一點六一％。這意味無論台北或新北市的建案，消費者殺價空間大約有十五％。

換句話說，雙北市建案成交價平均約為表價的八五折左右。若民眾想買房，出價可以先出八折左右、甚至比八折更低，再往上慢慢加價即可。不過，實際議價率還必須考慮到建案開價有無膨風與有無不二價策略、廣告戶、以及樓層價差等關鍵因素。

中汐八三北　議價殺很大

在雙北市各行政區中，議價空間最大的依序是中山（二三點八三％）、汐止（二二點六三％）、八里（二○點六三％）、三峽（二○點二四％）、北投（一九點八六％）；除了北投之外，其餘四行政區平均議價率均高達二○％以上，實際成交價約建案開價的八折。

至於議價空間最小的行政區，依序為蘆洲（一一點九八％）、中正（一二點六四％）、五股（一二點七二％）、新莊（一二點七五％）、樹林（一二點八四％），這五個行政區建案成交價約為表價的八七折至八八折左右，議價空間相對少很多。

議價率為何差距這麼大？除了跟業者價格操作手段有關外，也跟建案降價走勢有連動性。若是同一行政區內建案開價普遍不動，但成交價調降，那麼議價率就會放大、議價空間就更多。

開價僅參考先別被嚇到

目前房市買氣仍低迷，業者對於價格操作出現兩種極端方式。因為現在消費者殺價幅度比過去更大，所以業者乾脆調高表價、但底價不動，或者表價不動、但底價調降，這類作法會使議價率大幅增加，讓消費者有『殺到爽』的感覺。消費者不必被開高價建案嚇到，其實成交價不會跟區域行情脫離太多。

另一種業者則怕表價開太高嚇跑消費者，於是調降表價、但底價不動或底價連動調降來吸引客戶，甚至有建案表價大幅下殺，用趨近不二價的方式銷售，議價空間相對被壓縮。展望下半年，多數業者會選擇表價不動、但調降底價的方式來因應，議價空間應會繼續放大，買方或許能趁機買到便宜的房子。

本文摘自2016年10月5日出刊之《住展雜誌》416期房市話題單元，同期內容除本文外，並有「公共建設證券化」、「如何評估地上權樓宇的價格」、「令人驚呆的十大奇聞」、「第24屆中華建築金石獎」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！