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台南市代銷公會理事長佘光宗指出，目前房市僅剩剛需中的剛需，過於嚴格的限貸令導致買方難貸，影響所有人。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
從2024年9月後，至2025年年初，台灣房地產市場在央行限貸政策持續收緊之下進入降溫期，全國交易量普遍縮減，房市信心走弱，今年4月在川普關稅議題發酵後，讓房市更拉長觀望期。與六都其他城市相比，台南市場受到影響。從第一線觀察出發，身處最前線的代銷業者正在面對變局中的兩難，台南市代銷公會理事長佘光宗與副理事長邱俊仁、劉建興頗有同感，並指出：「客戶還是會來看房，但真正能成交的比例變少了。」
佘光宗提到，由於第二戶以上購屋者貸款成數下降、自備款需求提高，過去鎖定南科置產的外來客開始退場觀望，限縮寬限期的規定也讓投資客重新計算現金流，降低進場意願。
「最大影響就是成交變難了。尤其是買第二戶的客人，一聽到貸款成數只有五成，還沒有寬限期，就很猶豫。很多客人不是沒錢，是資金調度沒那麼快，過去可以用寬限期撐頭期，現在不行了。」而且銀行現階段鎖緊水龍頭，不僅一般大眾難買房，對中小型建商也非常艱困。
然而台南房市依然還是剛需市場，只是在限貸令下，即便是剛性需求的客戶，也未必都能順利成交。「現在最大的問題是貸不到錢。」佘光宗說：「有些首購族、或者沒報稅卻真的有需求的買家，過去還能從銀行貸到款，但在限貸令後，連他們都被卡住了。我們看過好幾組客人本來很積極，後來被銀行拒貸，只能放棄。」
這樣的現象也讓代銷業者更加重視初期的貸款評估與財務建議， 並面臨「來客多、成交少」的尷尬局面，許多案場需要拉長銷售週期，甚至重新調整價格策略與付款條件，才能維持銷售動能。
儘管整體市場降溫，台南並未出現「急跌」或「恐慌性拋售」的情況。原因在於，南科就業人口持續增加、重大建設與交通利多持續進場，支撐了穩定的剛性需求。
邱俊仁與劉建興也提到，「以前一組客戶進來三次就會成交，現在可能要七次，甚至更多，正因為成交速度變慢，自然市場就變冷。」限貸令的影響不只是價格問題，更是「成交信心」的問題。買方普遍變得更保守、觀望期拉長，案場成交週期從過去的1～2個月拉長到3～4個月甚至更久，代銷團隊需具備更高的專業度與細膩溝通能力。
從代銷業者的第一線觀察來看，台南房市進入由熱轉穩、由快轉慢的階段，對於代銷公司而言，這是一場耐力戰，也是一場回歸本質的修煉。選對產品、穩定銷售節奏、掌握剛性需求，將會是接下來幾年台南房市的主旋律。而對於專業代銷團隊來說，愈是這種盤整期，愈能顯出誰真正懂市場、會服務、能創造信任。
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台南市安平區郡平路
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