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房屋稅新制市場俗稱「囤房稅2.0」，被認為是政府落實居住正義的核心政策之一。（圖片來源：freepik）
「房屋稅2.0」已於113年7月1日正式上路，並將自114年5月起反映在您收到的房屋稅單上。這項重大修法被視為政府落實「居住正義」的核心政策，目標聚焦於「提高多屋持有成本、保障單一自住、鼓勵釋出空屋」。這對多屋族群（尤其是跨縣市持有者）的房屋持有成本將產生顯著影響。
本文將全面解析房屋稅2.0的與原房屋稅的新舊制差異、適用對象、計算觀念與常見情境，更能清楚了解房屋稅現況。
房屋稅的計算公式並未改變，仍為房屋稅額 = 房屋課稅現值 * 稅率 * (課稅月數 / 12)。
但房屋課稅現值由地方政府依不動產評價委員會評定，並非房屋市價。更關鍵的部分在於「稅率」的變化，房屋稅新制因採「全數累進」課徵，意味著多屋族的持有成本將呈現「跳躍式」增長。
情境（假設） | 戶數 | 舊制稅率（縣市歸戶） | 新制稅率（全國歸戶+全數累進） | 稅負變化 |
單一自住 | 1戶 | 1.2% | 1% | 減輕 |
跨縣市多屋 | 4戶非自住 (各縣市1戶) | 1.5% | 3.2%～4.8% | 顯著增加 |
某人在全國持有4戶非自住房屋，舊制在各縣市可能依最低稅率1.5%或地方差別稅率（例如新北3.6%）課徵，稅負較低。新制將這4戶合併歸戶，一旦適用最高級距4.8%，則所有4戶房屋皆須以4.8%計算稅額。
稅率上限提高，並採全國歸戶與全數累進，使得非自住戶數越多，整體每戶都會套用較高稅率，持有成本上升將更為明顯。
房屋稅2.0（囤房稅2.0）的修法是台灣房地產持有稅制的重大轉折。新制（自113年7月1日上路，114月5日開徵）與舊制的差異，主要體現在以下非自住房屋（囤房）、自住房屋認定標準、特定房屋減免等三大面向。其中非自住房屋的採全國歸戶與全數累進，對多屋持有者的衝擊最大。以下為詳細比較：
| 項目 | 房屋稅舊制 | 房屋稅新制 | 內容要點與影響 |
| 非自住房屋（囤房）歸戶範圍 | 縣市歸戶：僅計算單一縣市轄區內持有的房屋數。 | 全國歸戶：納稅義務人本人、配偶及未成年子女在全國各縣市的房屋數必須合併計算總戶數。 | 大幅擴大課稅基礎，全國總戶數決定稅率，有效防堵跨縣市分散持有避稅。 |
| 非自住房屋法定稅率區間 | 1.5%-3.6% | 大幅上調至2.0%-4.8% | 提高囤房成本，增加空屋釋出壓力。 |
| 囤房稅實施機制 | 地方選擇性訂定差別稅率（非強制）。 | 地方政府必須訂定差別稅率（強制落實囤房稅）。 | 確保囤房稅在全國各縣市落實，杜絕「囤房天堂」現象。 |
| 課徵方式 | 依各縣市自治條例規定。 | 全面採全數累進：總戶數達到某一高稅率級距時，所有非自住房屋皆適用該高稅率。 | 懲罰性更高，持有越多，所有非自住房屋的稅負都將提高。 |
| 自住房屋認定與優惠稅率 | 寬鬆認定：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，適用優惠稅率 1.2%，對「設籍」要求通常不強制。 | 趨嚴與分級優惠： 1. 單一自住減稅：全國僅一戶，且房屋現值在地方標準以下，稅率降至1.0%。 2. 自住認定趨嚴：適用1.2%或1%優惠稅率的自住房屋，均必須符合「辦竣戶籍登記」要件。 | 鼓勵真自住、單純自住者，同時要求自住者須實際設籍，與地價稅自用住宅認定一致，避免假自住。 |
| 鼓勵出租/繼承共有之房屋 | 多數特殊用途適用一般非自住稅率（1.5%-3.6%）。 | 1. 鼓勵出租活化：出租且申報租賃所得達標，適用較低稅率 1.5%-2.4%。 2. 繼承減負：因繼承取得之非自願共有房屋，適用較低稅率 1.5%-2.4%。 | 引導空屋活化投入租賃市場，減輕非自願持有（如繼承）者的負擔。 |
| 建商餘屋稅率 | 多數為最低的1.5%。 | 加壓分級課徵： 1. 合理銷售期（2年內）：2.0%-3.6%。 2. 超過2年者：最高可適用4.8%稅率。 | 縮短建商囤房時間，加速成屋釋出市場。 |
房屋稅2.0與房地合一稅2.0都是台灣房地產市場的重大改革，但兩者本質與課稅時點完全不同，經常被混淆。房屋稅2.0是每年必須繳納的「持有成本」；房地合一稅則是賣屋獲利時的「交易稅」。
項目 | 房屋稅2.0 | 房地合一稅2.0 |
稅目性質 | 持有稅（每年課徵） | 交易稅（出售時課徵） |
課稅標的 | 房屋課稅現值 | 房地出售利潤（價差） |
修法重點 | 全國歸戶、提高多屋持有成本、鼓勵自住/出租 | 延長短期重稅期、法人比照個人課稅、擴大課稅範圍（預售屋） |
政策目標 | 抑制囤房、促進空屋釋出、居住正義 | 抑制短期炒作、健全房市交易 |
屏東縣竹田鄉振福路
透天厝 40.29坪
698萬
屏東縣屏東市廣東路
電梯大廈 35坪
676萬
屏東縣屏東市和生路二段
公寓 27坪
468萬 每坪17.33萬
屏東縣屏東市華盛街
電梯大廈 54.7坪
760萬 每坪13.89萬
屏東縣屏東市公勤一街
別墅 70.85坪
2780萬
屏東縣潮州鎮愛國路
透天厝 53.23坪
1530萬
屏東縣屏東市瑞華街
電梯大廈 26.6坪
880萬 每坪33.08萬
屏東縣內埔鄉大新路
透天厝 35.7坪
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屏東縣枋寮鄉隆興路
透天厝 28.98坪
198萬
屏東縣麟洛鄉中正路
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屏東縣屏東市建國路
透天厝 70.36坪
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屏東縣潮州鎮大同路
透天厝 77.7坪
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屏東縣萬巒鄉民和路
透天厝 31.07坪
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屏東縣恆春鎮復興路
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688萬 每坪14.03萬
屏東縣里港鄉信國
別墅 49.16坪
2480萬
屏東縣新園鄉五房路
透天厝 52坪
688萬
屏東縣屏東市廣東路
電梯大廈 55.03坪
1099萬 每坪19.97萬
屏東縣屏東市崇德一路
電梯大廈 28坪
788萬 每坪28.14萬
屏東縣屏東市和生路一段
電梯大廈 14.88坪
798萬 每坪53.62萬
屏東縣屏東市台糖一街
公寓 28.86坪
688萬
