虛坪改革是什麼？建商不能灌水了嗎？看懂3大改革核心與市場3大衝擊

內政部在2025年11月正式宣布「虛坪改革」的具體時程與執行細節，希望改革長年遭詬病的高公設比問題。（圖片來源：freepik）

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

台灣房市長期以來存在「虛坪灌水」的爭議，許多購屋族在交屋後才發現，花了數千萬元買房，權狀上的坪數很大，扣除電梯、車道、走廊後，實際室內空間卻小得可憐。為了回應民怨，內政部於2023年啟動研議，並於2025年11月正式宣布「虛坪改革」的具體時程與執行細節，明確將從「建築技術規則」與「公寓大廈管理條例」兩大方向著手，目標直指長年為人詬病的高公設比問題。

這項改革不只是制度的變更，更直接影響新成屋的設計邏輯與計價模式。本文將解說本次改革的三大核心，與可能對房價和市場造成的影響。

虛坪制與實坪制是什麼？兩者差別在哪？

在深入改革內容前，必須先釐清台灣目前主流的「虛坪制」與國際常見的「實坪制」有何不同。

1. 什麼是虛坪制？

台灣現行的計價方式多採虛坪制，房屋總坪數包含：主建物（室內空間）、附屬建物（陽台、雨遮）、以及公設（電梯、機房、大廳、走廊、停車位車道）。

• 特性：購屋者必須負擔公共空間的成本。

• 爭議：隨著法規演進與建築需求，公設比近年飆升至30%至35%以上，民眾常感嘆「花大錢買空氣」。

2. 什麼是實坪制？

實坪制則以室內實際可用空間為計價基礎，不含公設。

• 特性： 價格透明，買家清楚每一塊錢買到多少生活空間。

• 缺點： 換算後的每坪單價會顯著高於虛坪制。

延伸閱讀：35%公設比算高嗎？大公 vs 小公白話解析，教你公式計算是否買貴了

3. 實坪制 vs 虛坪制的優缺點比較

實施改革並不代表直接轉向純實坪制，但兩者的比較能幫助購屋者理解成本邏輯。

以一間總價3000萬、登記80坪的房子為例：

• 公設比25%： 虛坪單價為37.5萬/坪；實坪單價（60坪）則跳升至50萬/坪。

• 公設比35%： 虛坪單價維持37.5萬/坪；但實坪單價（52坪）則會飆升至57.7萬/坪。

2025台灣虛坪改革3大核心：

內政部推動的改革並非強硬全面實施實坪制，而是透過調整登記方式，達到「降低公設比」與「使用者付費」的目標。

核心1：停車空間改革（車位權屬調整）

過去許多建案會將車道、地下室機電空間灌入「大公」或「小公」，導致沒買車位的住戶也得負擔車道坪數。

• 新制： 將停車空間定義為「專有部分」，讓車位與主建物權狀明確分離。

• 效果： 沒買車位的住戶不再負擔車道面積，公設比預計可下降約1%至2%。

核心2：容積計算變動（電梯免計容積）

現行法規中，電梯必須計入容積，建商為了獲利，常在有限容積內「極大化」公設面積。

• 新制：將一般電梯改為免計容積，並限制管委會空間（如管理室、交誼廳）為總容積的1%。

• 效果：建商不必再為了平衡成本而設計多餘公設。內政部估計，這能有效降低公設比約3%至5%，讓購屋者在相同總價下，獲得更多的室內實坪。

核心3：管委會空間增訂上下限

為了防止建商將免計容積項目挪作不實用的豪華公設，新制規定：

• 容積上限： 管委會空間以總容積的 1% 為限（上限100平方公尺）。

• 基本保障： 針對小基地建案，保障基本需求 20平方公尺，若不足可補足差額。

核心邏輯： 透過這項調整，房屋總面積不變，但「公共面積」減少，「實坪面積」增加，從而達成降低公設比的目的。

延伸閱讀：建蔽率、容積率是什麼？一文看懂如何影響棟距、採光、公設比

以下整理改革後針對不同空間的計價變化：

虛坪改革對房價與市場的3大衝擊

這項政策是房市的催化劑，將產生以下連鎖反應：

衝擊1：單價「帳面上」的上漲

這是購屋者心理壓力最大的部分。由於雨遮、屋簷不再計價，且公設坪數縮減，權狀總坪數會變小。在建商土地與營造硬成本不變的情況下，單價必然會調升。例如，原本單價60萬的預售案，在改革後可能跳升至65萬，但實際上室內坪數可能更多。

衝擊2：中古屋市場的計價混亂

新制上路後，市場會出現「新舊併行」的混亂期。新成屋公設比低、單價高；中古屋公設比高、單價相對低。這會造成銀行鑑價的難度增加，買方在比較同區域建案時，必須自行換算「實坪單價」才能得出真實價值，否則容易被低單價的舊屋虛坪誤導。

衝擊3：建商成本轉嫁與設計趨勢

業界如商總反映，若公設不計價，建商會將公共設施的造價成本轉嫁至主建物單價中。然而，這也會促使建商減少「華而不實」的公設（如噴水池、過大的門廳），改以實用的平面配置為賣點。

改革利多關鍵在「資訊透明度」，買得更「實在」才是重點

雖然總價不一定下降，但改革帶來的核心利多是「資訊透明度」**。未來不動產說明書將強制揭露「實際使用面積」，購屋族能一眼看穿哪些建案灌水過多。

• 得房率透明化： 消費者能精確比較每一分錢買到的室內空間。

• 終結公設陷阱： 避免買到高比例卻不實用的公設，讓市場回歸「實坪實售」的公平競爭。

改革後的選屋策略應從「追求低單價」轉向「評估得房率」。雖然帳面單價變貴，但只要總價合理且室內實坪增加，對自住客而言仍是更具保障的選擇。